คำถาม
ผู้ปลูกบ้านอยู่ในที่ดิน แต่มิใช่เจ้าของที่ดิน
จะมีสิทธิฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็นได้หรือไม่
เจ้าของรวมในที่ดินซึ่งมิได้แบ่งแยกการครอบครองเป็นส่วนสัดและที่ดินดังกล่าวถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อม
หากที่ดินที่ปิดล้อมดังกล่าวแปลงหนึ่งเป็นที่ดินของเจ้าของรวมคนหนึ่งซึ่งติดถนนสาธารณะจะถือว่าที่ดินกรรมสิทธิ์รวมไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะหรือไม่
คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ดังนี้
คำพิพากษาฎีกาที่ 5740/2551
ในเรื่องทางจำเป็น กฎหมายบัญญัติไว้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกปิดล้อมโดยเฉพาะ ทั้งนี้ตาม ป.พ.พ.
มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ดังนั้น เจ้าของที่ดินเท่านั้นที่จะมีสิทธิฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็นได้ โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3
เป็นเพียงผู้ปลูกบ้านอยู่ในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส. 3 ก.)
เลขที่ 439 เท่านั้น
แม้จะฟังได้ว่าที่ดินดังกล่าวถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 3 ก็ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็น
โจทก์ที่ 4 ถึงที่ 5 ส. น. และ ม.
เป็ฯเจ้าของรวมในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) เลขที่439 โดยมิได้แบ่งแยกการครอบครองเป็นส่วนสัดว่าผู้ใดเป็นเจ้าของที่ดินส่วนใด
ความเป็นเจ้าของของแต่ละคนจึงครอบครองที่ดินทั้งแปลง
ดังนั้นเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งจึงอาจใช้สิทธิในฐานะเป็นเจ้าของรวมครอบที่ดินทั้งแปลงเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกได้ตาม
ป.พ.พ.มาตรา 1359 การที่โจทก์ที่ 4 และที่ 5
ใช้สิทธิฟ้องจำเลยขอให้เปิดทางจำเป็นจึงเป็นการใช้สิทธิแทนเจ้าของรวมอื่นซึ่งรวมถึง
ส. ด้วย กล่าวคือโจทก์ที่ 4 และที่ 5 มีสิทธิฟ้องขอให้จำเลยเปิดทางจำเป็นได้
ทางดังกล่าวย่อมได้ประโยชน์แก่เจ้าของรวมทุกคน
แต่ ส. เป็นเจ้าของที่ดิน โฉนดที่ 2528 ซึ่งด้านหนึ่งติดถนนสาธารณะอีกด้านหนึ่งติดกับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์
(น.ส.3 ก.) เลขที่ 438 ส. จึงไม่มีสิทธิขอให้จำเลยเปิดทางจำเป็นสำหรับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์
(น.ส.3ก.) เลขที่ 439 เพราะจากที่ดินแปลงดังกล่าวสามารถเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้โดยผ่านที่ดินโฉนดเลขที่
2528 ของ ส. เอง การที่ ส. ปลูกสร้างอาคารในที่ดินโฉนดเลขที่ 2528 โดยเว้นทางเข้าออกด้านที่ติดกับที่ดินของจำเลยไว้เพียงประมาณ 1
เมตร เป็นเหตุให้โจทก์ที่ 4 และที่ 5 ไม่สามารถนำรถยนต์ผ่านเข้าออกได้แต่ยังคงเดินเข้าออกได้นั้นเป็นเพียงทำให้ความสะดวกของโจทก์ที่
4 และที่ 5 ในการเข้าสู่ทางสาธารณะลดลงเท่านั้น
ถือไม่ได้ว่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 439
ไม่มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ โจทก์ที่ 4 และที่ 5
จึงไม่มีสิทธิขอให้จำเลยเปิดทางจำเป็น
คำถาม
ที่ดินก่อนการแบ่งแยกต้องอาศัยที่ดินของผู้อื่นเดินผ่านเพื่อออกไปสู่ทางสาธารณะ
จะถือว่าที่ดินดังกล่าว มีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้วก่อนการแบ่งแยกตาม
ป.พ.พ.มาตรา 1350 หรือไม่
คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ดังนี้
คำพิพากษาฎีกาที่
3408/2551 บทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา
1350 จะมาใช้บังคับได้ต้องเป็นกรณีที่ที่ดินแปลงเดิมทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว
ครั้นเมื่อแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ
เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตาม
ป.พ.พ.มาตรา 1349ได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน
แต่คดีนี้เดิมที่ดินของโจทก์เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ต้องอาศัยที่ดินของผู้อื่นเดินผ่านเพื่อออกไปสู่ทางสาธารณะ
การที่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินของผู้อื่นได้
เพราะเขายินยอม มิใช่เป็นตามกฎหมายต้องถือว่าไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ กรณีของโจทก์จึงไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามมาตรา 1350
แต่เป็นกรณีที่ที่ดินของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
โจทก์สามารถที่จะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ตามมาตรา 1349
ที่ดินของโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้หลายทาง คือ
ทางแรกโจทก์สามารถผ่านที่ของ ส.
ผู้ซึ่งขายที่ดินให้แก่โจทก์แล้วไปออกทางที่ดิน ค. โดย ส. และ ค. มิได้หวงห้าม
ทางที่สองโจทก์สามารถออกทางที่ดินของ ป.
และทางที่สาม คือ ทางพิพาทนั้น โจทก์เพิ่งมาใช้ในภายหลัง ดังนั้น เมื่อโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้หลายทางโดยผ่านที่ดินของ ส. ค. และ ป. ซึ่งบุคคลดังกล่าวมิได้หวงห้ามโจทก์แต่อย่างใด การที่โจทก์จะขอเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นเพื่อความสะดวกของโจทก์ แต่ทำให้จำเลยที่ 1
ต้องเดือดร้อนและเสียหาย และถ้าหากให้จำเลยที่
1 เปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นจะทำให้จำเลยที่ 1 ต้องรื้อบริเวณหลังบ้านด้านทิศตะวันออก
อันจะทำให้จำเลยที่ 1
ได้รับความเสียหายและเดือดร้อนเป็นอย่างมาก และไม่เป็นไปตามเจตนารมณ์ของ ป.พ.พ.มาตรา
1349 วรรคสาม การกระทำของโจทก์จึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต
คำถาม ผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลสุจริต
กับ
(ก)
ผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยการครอบครองปรปักษ์แต่ยังมิได้จดทะเบียน
(ข)
ผู้ได้ภาระจำยอมโดยอายุความใครจะมีสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวดีกว่ากัน
คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ดังนี้
(ก)
คำพิพากษาฎีกาที่ 3239/2549 โจทก์เป็นผู้ซื้อที่และบ้านจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล
โจทก์ได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตาม ป.พ.พ. มาตรา 6
ว่าการกระทำโดยสุจริตคดีจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1330
ซึ่งบัญญัติว่า “ สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้นท่านว่ามีเสียไป
ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย
หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย” ดังนั้น
การที่ผู้ร้องจะอ้างการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านโดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์เพื่อแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลว่าผู้ร้องไม่ใช่บริวารของจำเลยตาม
ป.วิ.พ. มาตรา 296 จัตวา (3)
ผู้ร้องจึงต้องแสดงให้เป็นอำนาจพิเศษที่ดีกว่าอำนาจหรือสิทธิของโจทก์
ทั้งการครอบครองปรปักษ์ดังกล่าวซึ่งเป็นการได้สิทธิมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม และยังมิได้จดทะเบียนนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299
วรรคสอง ก็มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต
และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว
เมื่อคำร้องของผู้ร้องคงกล่าวบรรยายเพียงว่าผู้ร้องครอบครองที่ดินและบ้านมาตั้งแต่ปี
2522 และได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านโดยการครอบครองปรปักษ์
โดยมิได้กล่าวบรรยายมาในคำร้องว่าโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยไม่สุจริต
คดีจึงไม่มีประเด็นที่ผู้ร้องจะนำสืบว่าโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยไม่สุจริตหรือไม่
ต้องฟังว่าโจทก์กระทำการโดยสุจริตตามข้อสันนิษฐานของบทบัญญัติมาตรา 6 ดังนั้น
แม้ศาลจะทำการไต่สวนและฟังผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านโดยการครอบครองปรปักษ์ตามคำร้องของผู้ร้อง
ก็ไม่ทำให้ผู้ร้องชนะคดีได้
การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องของผู้ร้องโดยไม่ได้ทำการไต่สวนจึงชอบแล้ว
การที่มีผู้ยื่นคำร้องขออ้างว่าได้ที่ดินดังกล่าวมาโดยการครอบครองปรปักษ์อันเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
แต่สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนดังกล่าวนี้ห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้เจ้าหน้าที่ผู้รับจำนองที่ดินซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต
และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคสอง
แม้จะมีผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ผู้ร้องประมูลซื้อได้จากการขายทอดตลาดโดยการครอบครองปรปักษ์ก็ตาม สิทธิดังกล่าวก็ไม่อาจยกขึ้นต่อสู้เจ้าหนี้ผู้รับจำนองซึ่งย่อมได้รับความคุ้มครองตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวในอันที่จะได้รับชำระหนี้จากกองทรัพย์สินของลูกหนี้
ผู้ร้องเป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลายโดยสุจริต
สิทธิของผู้ร้องจึงมิเสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นมิใช่ของผู้ล้มละลายตาม
ป.พ.พ.มาตรา 1330 แม้ผู้ร้องจะยังมิได้มีการชำระราคาทรัพย์ครบถ้วนหรือยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ผู้ร้องก็ยังได้รับความคุ้มครองตามบทบัญญัติมาตราดังกล่าว
ผู้อื่นจะอ้างเหตุว่าเป็นผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินดังกล่าวขึ้นต่อสู้สิทธิของผู้ร้องมิได้
การที่มีผู้ยื่นคำร้องขอครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ผู้ผู้ร้องประมูลซื้อได้จากการขายทอดตลาด
จึงมิได้มีผลกระทบกระเทือนต่อสิทธิของผู้ร้องแต่อย่างใด
แม้มีผู้ยื่นคำร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดแต่ศาลล้มละลายแต่ศาลล้มละลายกลางได้มีคำสั่งยกคำร้องดังกล่าวไปแล้ว
ดังนั้น เมื่อศาลล้มละลายกลางยกคำร้องดังกล่าวไปแล้วและศาลอุทธรณ์ยังมิได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาด
ผู้ร้องจึงยังคงได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330
(ข) คำพิพากษาฎีกาที่ 6459/2551
แม้โจทก์จะซื้อที่ดินโดยสุจริตจากการขายทอดตลาด แต่ก่อนเวลาที่โจทก์จะได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวจำเลยได้ใช้ที่ดินตลอดมาโดยสงบ
โดยเปิดเผยและด้วยเจตนาให้ได้สิทธิภาระจำยอมติดต่อกันเกิน 10 ปี
จำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ย่อมได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินของโจทก์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1401
มิใช่เพียงรุกล้ำใช้อย่างสภาพทางจำเป็น แม้จำเลยจะยังไม่จดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมก็หาทำให้สิทธิดังกล่าวสิ้นไป เพราะทรัพย์วัตถุแห่งสิทธิเป็นประธานภาระจำยอมมีลักษณะเป็นสิทธิประเภทรอนสิทธิมิใช่การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
จึงไม่อยู่ในบังคับหลักกฎหมายที่ว่าสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียน มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ต่อบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต
และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง
นายประเสริฐ เสียงสุทธิวงศ์
บรรณาธิการ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น