บทบรรณาธิการ
คำถาม
ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์
แต่ยังมิได้จดทะเบียนการได้มา ซึ่งไม่อาจยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ตาม ป.พ.พ.
มาตรา 1299 วรรคสอง หากจะครอบครองปรปักษ์อีก จะเริ่มนับระยะเวลาครอบครองเมื่อใด
คำตอบ
มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ ดังนี้
คำพิพากษาฎีกาที่ 6147/2554 ถึงแม้จำเลยจะได้ครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่วันที่จำเลยซื้อที่ดินแปลงอื่นเมื่อวันที่ 30 มีนาคม 2530 เป็นต้นมาก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2533 บริษัท ค.
ซื้อที่ดินมีโฉนดแปลงพิพาทจากเจ้าของเดิมโดยจดทะเบียนซื้อขายและเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต
จำเลยจึงไม่อาจอ้างสิทธิการครอบครองปรปักษ์ในช่วงระยะเวลาก่อนหน้านั้นขึ้นอ้างยันต่อบริษัท
ค.ได้ ทั้งนี้ เป็นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299
วรรคสอง การนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ของจำเลยจึงต้องเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 27 ธันวาคม 2533 เป็นต้นมา
ซึ่งนับถึงวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้คือวันที่ 31 ตุลาคม 2543 ยังไม่ครบระยะเวลา 10 ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ.
มาตรา 1382
คำถาม
ทำสัญญาขายและจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว
แต่ผู้ซื้อยังมิได้ชำระราคาแก่ผู้ขาย
กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อหรือไม่
คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ ดังนี้
คำพิพากษาฎีกาที่ 1834/2554 ป.พ.พ. มาตรา 458
บัญญัติว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้นย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อใด
ทำสัญญาซื้อขายกันสำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง
กรรมสิทธิ์ย่อมโอนไปเป็นของผู้ซื้อทันทีตั้งแต่ทำการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว
ส่วนราคาทรัพย์สินที่ต้องชำระแก่กันเป็นเพียงองค์ประกอบหนึ่งแห่งสัญญาซื้อขาย
หาใช่เงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ ดังนั้น
การชำระราคาอาจเกิดขึ้นก่อนหรือหลังเวลาโอนกรรมสิทธิ์ก็ย่อมทำได้ตามแต่คู่สัญญาจะตกลงกัน
เมื่อโจทก์ทำสัญญาขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดทั้ง
21 แปลง ให้แก่ ป. กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นของ
ป. ตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แม้
ป. ยังไม่ชำระราคาให้แก่โจทก์ ดังนั้น
สัญญาซื้อขายและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับ ป.
จึงมีผลสมบูรณ์เด็ดขาด และที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ป.
มิใช่เป็นที่ดินของโจทก์อีกต่อไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1
ถึงที่ 3 ซึ่งเป็นทายาท และจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของ ป.
ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทต่อมาภายหลังคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์
คำถาม สัญญาเช่าระบุว่า การที่ผู้เช่าครอบครองสถานที่เช่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า
โดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง
มิให้ถือว่าเป็นการต่ออายุสัญญาเช่า
การต่ออายุสัญญาเช่าให้กระทำเป็นหนังสือโดยแจ้งชัด กรณีดังกล่าว
คู่สัญญาจะทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่ใช้สิทธิให้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ ได้หรือไม่
คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ ดังนี้
คำพิพากษาฎีกาที่ 725/2554
จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับโจทก์เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2545 ขณะทำสัญญาเช่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาท
โจทก์จึงมีสิทธิให้จำเลยเช่าอาคารพิพาท การที่โจทก์จำนองที่ดินและอาคารพิพาทแก่ธนาคารและถูกธนาคารดังกล่าวฟ้องบังคับจำนองก็เป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับธนาคาร
หามีผลกระทบสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่
แม้ตามสัญญาเช่าจะระบุว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า
การที่ผู้เช่ายังคงครอบครองสถานที่เช่า โดยผู้ให้เช่ามิได้ทักท้วง
มิให้ถือว่าสัญญาเช่าได้ขยายกำหนดอายุเวลาการเช่าออกไป การต่ออายุสัญญาเช่าให้กระทำเป็นหนังสือโดยคู่สัญญาโดยแจ้งชัดก็ตาม
แต่การที่จำเลยเบิกความยอมรับว่า
ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าจำเลยติดต่อขอทำสัญญาเช่ากับโจทก์ต่อไปเพื่อต้องการทำสัญญาเช่าฉบับใหม่
โจทก์ไม่ยอมต่อสัญญาเช่าให้แก่จำเลย แต่ให้ทนายโจทก์ทวงถามค่าเช่าจากจำเลย
ส่วนโจทก์เบิกความว่าเหตุที่ไม่่มีการทำสัญญาเช่าภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าเนื่องจากโจทก์ติดต่อให้จำเลยมาทำสัญญาเช่าแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมทำสัญญาเช่าและได้ทวงถามให้จำเลยชำระค่าเช่าอันเป็นการแสดงว่าทั้งโจทก์และจำเลยประสงค์ทำสัญญาเช่าต่อไป
โดยไม่ใช้สิทธิให้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ
จึงถือว่าโจทก์และจำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม
ป.พ.พ. มาตรา 570 แล้ว จำเลยจึงต้องชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์
คำถาม
การนับระยะเวลาการได้ภาระจำยอมโดยอายุความ
ผู้รับโอนที่ดินจะนับระยะเวลาครอบครองต่อจากเจ้าของเดิมได้หรือไม่
คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ ดังนี้
คำพิพากษาฎีกาที่ 1031/2554 โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน(ส.ค.๑) และที่ดินมีหลักฐานตามแบบเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท. 5)
โดยบิดามารดาของเจ้าของที่ดินและชาวบ้านใช้ทางพิพาทซึ่งผ่านที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของจำเลยเป็นทางออกสู่สาธารณะเพื่อเข้าสู่ตัวเมืองเชียงใหม่ตั้งแต่ปี 2498 เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินแล้วโจทก์ทำถนนขึ้นมาผ่านที่พิพาทเข้าไปในที่ดินของโจทก์
จำเลยก็ไม่ห้ามปรามกลับปล่อยให้โจทก์ใช้ทางต่อไปเวลาถึง 8 ปีเศษ
แม้โจทก์จะซื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์
ที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)
และที่ดินมีหลักฐานตามแบบเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท. 5)
ต่อจากเจ้าของเดิมนับถึงวันฟ้องจะยังไม่ครบ 10 ปี แต่เมื่อเจ้าของเดิมได้ใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้เป็นทางเข้าออกประจำมาตั้งแต่ต้น
โจทก์จึงสามารถนับระยะเวลาการครอบครองต่อจากเจ้าของเดิมได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1385
ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของจำเลยจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินทั้งสามแปลงของโจทก์
คำถาม
การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินที่มิได้มีการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมาจากเจ้าของเดิมหรือไม่
คำตอบ
มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ ดังนี้
คำพิพากษาฎีกาที่ 5215/2554 จำเลยที่ 1
ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินพิพาทโดยได้รับความยินยอมจากธนาคาร ท. เจ้าของที่ดิน
จึงก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยที่ 1 โดยไม่มีกำหนดเวลา
ต่อมาโจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวจากธนาคาร ท. และมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท จำเลยทั้งสองได้รับแล้ว ดังนี้
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1413 บัญญัติว่า ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีกำหนดเวลาไซร้
ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายตามสมควร
การที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวได้จำเลยทั้งสองออกไปจากที่ดินและจำเลยทั้งสองได้รับแล้ว
ถือได้ว่าโจทก์บอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินพิพาทของจำเลยทั้งสองที่ได้มานั้น
มิได้มีการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
การได้สิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยทั้งสองดังกล่าวจึงไม่บริบูรณ์
ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1298 ประกอบมาตรา 1299
วรรคหนึ่ง จำเลยทั้งสองจึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทมาจากธนาคาร
ท.
คำถาม สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา หากในสัญญามีข้อตกลงว่า
เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงผู้เช่าต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปและส่งคืนสถานที่เช่าในสภาพเรียบร้อยให้แก่ผู้ให้เช่าภายใน 30 วัน
นับแต่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาหรือไม่
คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ ดังนี้
คำพิพากษาฎีกาที่
1932/2554 สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยมีกำหนดระยะเวลาถึงวันที่
31 มีนาคม 2549
ที่มีข้อตกลงด้วยว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยเหตุใด ผู้เช่าจะต้องขนย้ายทรัพย์สินรวมทั้งบริวารออกไป
และส่งคืนสถานที่เช่าในสภาพเรียบร้อยให้แก่ผู้เช่าภายใน 30 วัน
นับแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงนั้น เป็นเพียงกำหนดระยะเวลาให้ผู้เช่าดำเนินการขนย้ายทรัพย์สินรวมทั้งบริวาร
และจัดการให้สถานที่เช่าอยู่ในสภาพเรียบร้อยเพื่อส่งคืนแก่ผู้ให้เช่าเท่านั้น
สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาตาม
ป.พ.พ. มาตรา 564
ซึ่งสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นไปเมื่อสิ้นระยะเวลาตามที่ตกลงกันไว้คือวันที่ 31 มีนาคม 2549 โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนหรือต้องแจ้งว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าข้อใด
การที่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มีหนังสือบอกเลิกการเช่าและให้จำเลยส่งมอบสถานที่เช่าคืนภายใน 15 วัน ถือเป็นเพียงการแจ้งยืนยันการสิ้นสุดของสัญญาเช่าให้ชัดแจ้งเท่านั้น
จำเลยจะอ้างว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ชอบหาได้ไม่
คำถาม ยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครอบปรปักษ์
หากผู้มีชื่อในโฉนดร้องคัดค้าน
ต่อมาศาลมีคำสั่งให้จำหน่ายคดีเพราะผู้ร้องไม่ชำระค่าขึ้นศาล
จะถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบหรือไม่
และจะมีผลต่อการนับระยะเวลาครอบครองที่ดินหรือไม่
คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ ดังนี้
คำพิพากษาฎีกาที่ 3864/2554 การครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบตาม
ป.พ.พ. มาตรา 1382 นั้น จะต้องหมายความว่า
ครอบครองอยู่ได้โดยไม่ถูกกำจัดให้ออกไป การที่เพียงแต่โต้เถียงสิทธิกันนั้น
ยังไม่ถือว่าเป็นการครอบครองโดยไม่สงบได้ การที่ผู้คัดค้านยื่นคำร้องคัดค้านคำร้องขอของผู้ร้องเมื่อวันที่ 27 สิงหาคม 2541 จึงเป็นเพียงโต้เถียงสิทธิกันเท่านั้น
อีกทั้งเมื่อศาลมีคำสั่งจำหน่ายคดีในคดีเดิมแล้วก็ไม่ปรากฏว่าผู้คัดค้านได้ฟ้องขับไล่ผู้ร้องแต่อย่างใด
คงปล่อยให้ผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทต่อมา
สิทธิครอบครองของผู้ร้องหาได้ถูกกำจัดให้ออกไปไม่
จึงมิใช่เป็นการรบกวนสิทธิครอบครองของผู้ร้องอันจะถือว่าผู้ร้องไม่ได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบแล้วได้
การที่ผู้ร้องยื่นคำร้องขอแสดงสิทธิ์ในที่ดินพิพาทต่อศาลชั้นต้นครั้งแรกเมื่อวันที่ 16 มิถุนายน 2541
และศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้จำหน่ายคดีเนื่องจากผู้ร้องไม่ชำระค่าขึ้นศาลภายในระยะเวลาที่กำหนดนั้น
ก็ไม่อาจหมายความได้ว่าผู้ร้องไม่ประสงค์จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการร้องขอครอบครอบปรปักษ์ต่อไป ทั้งไม่มีผลต่อการนับระยะเวลาครอบครองที่ดินพิพาทของผู้ร้องด้วย ดังนั้น
นับแต่ผู้คัดค้านได้สิทธิในที่ดินพิพาทคือวันที่ 13 สิงหาคม 2533
จนถึงวันที่ผู้ร้องยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทต่อศาลชั้นต้นวันที่ 25
มิถุนายน 2544 เป็นเวลาเกิน 10 ปี ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม
ป.พ.พ. มาตรา 1382
นายประเสริฐ เสียงสุทธิวงศ์
บรรณาธิการ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น