อสังหาริมทรัพย์กับการจำนองในมุมมองของเจ้าหนี้

“อสังหาริมทรัพย์กับการจำนอง”

ในมุมมองของเจ้าหนี้

                                                                                หม่อมหลวงเฉลิมชัย  เกษมสันต์

                ในบรรดาหลักประกันต่างๆ  ที่ลูกหนี้ให้ไว้แก่เจ้าหนี้นั้น  มีหลักประกันทั้งประเภทที่บัญญัติชัดแจ้งตามกฎหมาย  ได้แก่  การจำนอง  การจำนำ  และการค้ำประกัน  กับหลักประกันที่มีการสร้างสรรค์ขึ้นโดยฝีมือของนักกฎหมายภายใต้หลักกฎหมายเรื่องอื่น  เช่น  หลักกฎหมายเรื่องหักกลบลบหนี้  กรณีธนาคารหักเงินจากบัญชีเงินฝากธนาคาร  หลักกฎหมายเรื่องการให้เช่าซื้อ  โดยวิธีซื้อทรัพย์สินนั้นมาก่อนในราคาเท่ากับสินเชื่อที่จะให้  แล้วให้เช่าซื้อกลับไปในราคารวมดอกเบี้ย  หลักกฎหมายเรื่องคำเสนอและเงื่อนไขบังคับก่อน  ในกรณีการทำคำมั่นว่าจะโอนสิทธิการเช่าโดยมีเงื่อนไขให้คำมั่นมีผลสมบูรณ์เมื่อมีการผิดนัดชำระหนี้  หรือแม้แต่การทำประกันชีวิตตามทุนประกันเท่ากับสินเชื่อค้างชำระโดยให้เจ้าหนี้เป็นผู้รับประโยชน์  เป็นต้น  แต่ในความเห็นของผู้เขียนแล้ว  การจำนองด้วยอสังหาริมทรัพย์น่าจะถือเป็นหลักประกันที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าหนี้

๑     ทำไมการจำนองอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นหลักประกันที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าหนี้

๑.๑  อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทสามารถจำนองได้ทั้งสิ้น

                กฎหมายบัญญัติในเรื่องนี้ไว้อย่างชัดเจนว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทสามารถนำมาเป็นหลักปรกันด้วยการจำนองได้  ดังนั้น  เจ้าหนี้จึงมีทางเลือกในการรับจำนองอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลาย  ขอเพียงแค่ทรัพย์สินที่นำมาจำนองนั้นถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย

                ๑.๒  สิทธิจำนองถือเป็นหนี้มีบุริมสิทธิเหนือทรัพย์สินที่จำนองเป็นหลักประกัน

                สิทธิของเจ้าหนี้ผู้รับจำนองนั้นมีบุริมสิทธิในอันที่จะบังคับชำระหนี้เอาจากทรัพย์สินที่จำนองเป็นหลักประกันในลำดับก่อนเจ้าหนี้อื่นทั้งหมด  แม้แต่เจ้าหนี้บุริมสิทธิพิเศษบางประเภทด้วย  คงมีเพียงบุริมสิทธิบางเรื่องเท่านั้นที่อยู่ในลำดับก่อนสิทธิจำนองซึ่งมีกฎหมายบัญญัติไว้ชัดแจ้ง  เช่น  บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์และบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของบน  อสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนแล้ว  หรือบุริมสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดเกี่ยวกับค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง  ซึ่งผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วตามกฎหมายอาคารชุด  เป็นต้น  ในกรณีดังกล่าวไม่ต้องพิจารณาว่าการจดทะเบียนจำนองจะเกิดขึ้นก่อนหรือภายหลังการเกิดบุริมสิทธิของเจ้าหนี้อื่น

                ๑.๓  การจำนองเป็นการให้หลักประกันด้วยทรัพย์สิน  ดังนั้นจึงไม่ต้องห่วงเรื่องการมีชีวิตอยู่หรือไม่ของผู้ให้หลักประกัน  แตกต่างจากการค้ำประกันที่เป็นการให้หลักประกันด้วยบุคคล  หากผู้ค้ำประกันถึงแก่ความตาย  หลักประกันนั้นก็สิ้นสุดลง

                ในปัญหานี้อาจมีข้อโต้แย้งว่า  กรณีอาจเป็นไปได้ที่ทรัพย์สินที่นำมาวางไว้เป็นหลักประกันนั้นอาจจะเสื่อมค่าไป  เช่น  บ้านที่นำมาจำนองไว้ถูกไฟไหม้ทั้งหลัง  หลักประกันของเจ้าหนี้ย่อมลดมูลค่าลง  แต่ในความเป็นจริงแล้ว  ถึงแม้ว่าบ้านจะถูกไฟไหม้ไปทั้งหมด  แต่อย่างน้อยก็ยังคังมีที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของบ้านเป็นหลักประกันอยู่

                นอกจากนี้  ในทางปฏิบัติ  เจ้าหนี้สามารถลดความเสี่ยงในเรื่องนี้ได้  ด้วยการบังคับให้ลูกหนี้ทำประกันภัยไว้  โดยกำหนดให้เจ้าหนี้เป็นผู้รับประโยชน์  หากเกิดเหตุใดๆ  ขึ้นทำให้บ้านทั้งหลังได้รับความเสียหาย  บริษัทประกันภัยย่อมมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าสินไหมทดแทนให้แก่เจ้าหนี้ในฐานะผู้รับประโยชน์นั้นเอง

                ๑.๔  การจำนองยังตกติดไปกับทรัพย์สินเสมอ  ไม่ว่าเจ้าของทรัพย์สินที่นำมาจำนองนั้นจะโอนต่อไปให้ใครก็ตาม

                เนื่องจากการจำนองอสังหาริมทรัพย์จำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  และการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์   จะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนด้วย  กฎหมายจึงให้ความคุ้มครองแก่เจ้าหนี้ผู้รับจำนองเนื่องจากมีข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการจำนองปรากฏในเอกสารทางทะเบียนอย่างชัดเจน  ดังนั้น  ไม่ว่ากรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะโอนให้แก่ใครไปกี่ทอดก็ตาม  เจ้าหนี้ก็ยังมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองนั้น  กรณีนี้ต้องถือว่าการจำนองเป็นทรัพยสิทธิ  เป็นสิทธิที่ติดอยู่กับตัวทรัพย์สินนั้นและสามารถใช้อ้างยันบุคคลต่างๆ   ได้ทั้งหมด

                มีปัญหาน่าคิดเกี่ยวกับหลักเกณฑ์ในเรื่องนี้  ซึ่งอยากจะนำมาให้ผู้อ่านได้ลองพิจารณากัน

                ปัญหาที่  ๑ นายแดงนำที่ดินมีโฉนดมาจำนองเป็นหลักประกันแก่เจ้าหนี้  แต่ที่ดินแปลงนี้มีนายขาวครอบครองปรปักษ์ได้  เจ้าหนี้จะบังคับจำนองได้หรือไม่

                กรณีที่  ๑  นายขาวครอบครองปรปักษ์ได้ที่ดินมาก่อนการนำที่ดินไปจำนอง  แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๘๘๗/๒๕๔๗  วินิจฉัยว่า  โจทก์ได้กรรมสิทธิที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ก่อนที่จำเลยจะจดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาท  แต่โจทก์ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  โจทก์จะบังคับให้จำเลยจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนอย่างหนึ่งไม่ได้  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๒๙๙  วรรคสอง  ประกอบมาตรา  ๑๓๐๑

                กรณีที่  ๒  นายขาวครอบครองปรปักษ์ได้ที่ดินมาภายหลังการนำที่ดินไปจำนอง  แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๙๘๘/๒๕๔๑  วินิจฉัยว่า  ผู้ร้องอ้างว่า  เมื่อประมาณปี  ๒๕๑๔  ผู้ร้องซึ่งที่ดินเนื้อที่  ๘๔  ตารางเมตร  พร้อมตึกแถว  ๒  คูหา  เลขที่  ๒๗๔๑  ซึ่งปลูกบนที่ดินดังกบ่าว  อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่  ๔๗๘๓  ที่จำเลยจดทะเบียนจำนองไว้กับโจทก์  ผู้ร้องชำระราคาแล้ว  ผู้ร้องและครอบครัวเข้าไปอยู่ที่ดินและตึกแถวพิพาทตั้งแต่ปี  ๒๕๑๕  แต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  และต่อมาผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์อันเป็นการกล่าวอ้างว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์  โจทก์รับจำนองที่ดินโฉนดเลขที่  ๔๗๘๓  ทั้งแปลงจากจำเลยเมื่อวันที่  ๑๓  ธันวาคม  ๒๕๑๖  (แสดงว่าก่อนการครอบครองปรปักษ์จะครบกำหนด  ๑๐  ปี – ผู้เขียน)  จึงเห็นได้ว่า  โจทก์ย่อมได้สิทธิจำนองอันครอบไปถึงที่ดินโฉนดเลขที่  ๔๗๘๓  ทั้งแปลงโดยชอบด้วยกฎหมายแล้วตั้งแต่ก่อนที่ผู้ร้องจะสามารถอ้างได้วว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาท  สิทธิจำนองนี้เป็นสิทธิครอบเหนือทรัพย์จำนองทั้งหมดด้วย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๗๑๖  ทรัพย์ส่วนที่ผู้ร้องได้ไปโดยการครองครองปรปักษ์นับเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ที่จำนอง  โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินทั้งแปลงได้  เมื่อปรากฏว่าโจทก์ผู้รับจำนองได้รับจำนองที่ดินและตึกแถวพิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนจำนองโดยสุจริต  ผู้ร้องซึ่งได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ผู้รับจำนองไม่ได้

                จากแนวคำพิพากษาฎีกาทั้ง  ๒  กรณีดังกล่าว  สรุปได้ว่า  ไม่ว่าการครอบครองปรปักษ์นั้นจะได้มาก่อนหรือภายหลังการจดทะเบียนจำนองแต่ตราบใดที่ผู้ครองครองปรปักษ์ยังไม่ได้ร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินและจดทะเบียนตามกฎหมาย  ผู้รับจำนองซึ่งรับจำนองที่ดินนั้นไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนย่อมมีสิทธิบังคับจำนองที่ดินแปลงดังกล่าวได้

                ปัญหาว่าถ้าศาลมีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินและผู้ครอบครองปรปักษ์ดำเนินการจดทะเบียนแล้ว  สิทธิจำนองจำยังคงมีผลเหนือที่ดินนั้นอยู่หรือไม่  ผู้เขียนเห็นว่าต้องแยกพิจารณาเป็น  ๒  กรณี

                กรณีที่  ๑  ถ้าศาลมีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์และมีการจดทะเบียนตั้งแต่ก่อนที่จะมีการจดทะเบียนจำนอง  แสดงว่าในขณะที่มีการจดทะเบียนจำนองนั้น  ผู้จำนองไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป  ดังนั้นผู้จำนองไม่มีสิทธินำที่ดินนั้นมาจำนอง  ผู้รับจำนองก็ไม่อาจอ้างสิทธิจำนองของตนเหนือสิทธิของผู้ครอบครองปรปักษ์ได้

                กรณีที่  ๒  ถ้าศาลมีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิและมีการจดทะเบียนภายหลังจากการจำนอง  ผู้รับจำนองยังคงได้รับความคุ้มครองอยู่หรือไม่  ผู้เขียนเห็นว่า  ถึงแม้การร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์นั้นไม่ใช่การโอนอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรม  และในทางปฏิบัติศาลจะต้องส่งหมายเรียกให้แก่ผู้รับจำนองซึ่งมีชื่อในโฉนดที่ดินคัดค้านเข้ามาในคดีที่มีการร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ตาม  ก็ไม่ได้หมายความว่าจะทำให้ผู้ครอบครองปรปักษ์นั้นมีสิทธิเหนือผู้รับจำนองเพราะต้องถือว่าการครอบครองปรปักษ์เป็นการได้มาซึ่งที่ดินโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมและไม่อาจยกขึ้นต่อสู้ผู้รับจำนองซึ่งได้สิทธิมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน  และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๒๙๙  วรรคสอง  หากให้มีการตีความไปในอีกทางหนึ่งย่อมก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรม  เพราะจะเปิดโอกาสให้ลูกหนี้ผู้รับจำนองอาศัยเป็นช่องว่างของกฎหมายทำให้หลักประกันของเจ้าหนี้ลดลงได้

                ปัญหาที่  ๒  นายแดงเป็นเจ้าของที่ดินมี  น.ส.  ๓  เป็นเอกสารสิทธิ  นายแดงนำไปจดทะเบียนจำนองไว้กับเจ้าหนี้  ต่อมาทางราชการออกโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินแปลงดังกล่าว  แต่หลงลืมไม่ได้จดแจ้งการจำนองไว้ในสารบัญทะเบียนของโฉนดที่ดิน  หลังจากนั้นนายแดงโอนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายขาว  โดยนายขาวไม่ทรายว่าที่ดินแปลงนี้เคยมีการจดทะเบียนจำนองไว้กับเจ้าหนี้  ดังนี้  เจ้าหนี้จะบังคับจำนองเอาจากที่ดินแปลงดังกล่าวได้หรือไม่

                ปัญหานี้มักเกิดขึ้นในกรณีของที่ดินที่อยู่ในต่างจังหวัดที่ยังคงมีเอกสารสิทธิประเภทหนังสือรับรองการทำประโยชน์  เวลาที่ทางราชการออกโฉนดที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินนั้นอาจมีการออกให้พร้อมกันหลายแปลงและอาจมีการหลงลืมไม่ได้จดแจ้งการจำนองไว้ในโฉนดที่ดิน  การพิจารณาถึงปัญหานี้  ต้องถือตามหลักกฎหมายที่ว่า  การจำนองยังตกติดไปกับทรัพย์นั้นเสมอ  ดังนั้น  เมื่อการจำนองมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายแล้ว  ถึงแม้ว่าที่ดินแปลงนั้นจะมีการเปลี่ยนแปลงประเภทของเอกสารสิทธิในเวลาต่อมา  การจำนองก็ยังมีผลครอบไปถึงทรัพย์สินที่จำนองนั้นด้วย  เพราะทรัพย์สินที่จำนองยังคงเป็นที่ดินแปลงเดียวกัน

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๗๒๐๙/๒๕๔๗   วินิจฉัยว่า  การที่นาย  ส.  เจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์  (น.ส.  ๓)  ที่จำนองไว้แก่โจทก์นำที่ดินไปขอออกโฉนดที่ดินในขณะที่ยังมีภาระจำนองอยู่  แต่เมื่อออกโฉนดที่ดินแล้วกลับไม่มีการจดแจ้งระบุไว้ในสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนดว่าที่ดินมีภาระจำนองอยู่  ซึ่งเป็นการไม่ถูกต้องตามระเบียบ  สิทธิจำนองของโจทก์ยังคงมีอยู่ในฐานะเป็นทรัพยสิทธิ  ยังไม่ระงับสิ้นไปและครอบคลุมตลอดไปถึงที่ดินพิพาทด้วย   โจทก์ในฐานะผู้รับจำนองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์  (น.ส.  ๓)  ของนาย  ส.  ซึ่งที่ดินพิพาทเป็นที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินที่จำนองไว้แก่โจทก์ดังกล่าว  จึงมีสิทธิบังคับจำนองเอาแก่ที่ดินของผู้ร้องได้  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๗๐๒  วรรคสอง,  ๗๑๖,  ๗๑๗  วรรคหนึ่ง  และมาตรา  ๗๔๔  การที่ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทมาภายหลังจากที่โจทก์ได้รับจำนองโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว  แม้จะได้มาโดยสุจริตด้วยการซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดของศาลก็ตาม  แต่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๓๓๐  บัญญัติเพียงว่าสิทธิของผู้ซื้อไม่เสียไป  แม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นมิใช่ของจำเลย  มิได้คุ้มครองถึงกับให้ผู้ซื้อได้สิทธิโดยปลอดจากภาระผูกพันใดๆ  ดังนั้น  การได้มาซึ่งที่ดินพิพาทของผู้ร้องจึงหาทำให้เสื่อมเสียถึงสิทธิจำนองซึ่งเป็นทรัพยสิทธิของโจทก์ที่มีอยู่เดิมอันตกติดไปกับทรัพย์จำนองไม่

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๕๒๔๑/๒๕๓๓  วินิจฉัยว่า  ที่ดินพิพาทมีโฉนดของผู้ร้องเป็นส่วนหนึ่งของที่ดิน  น.ส.  ๓  เลขที่  ๔๐๘  ซึ่งโจทก์เป็นผู้รับจำนองไว้โดยชอบขณะที่มี  น.ส.  ๓  เป็นหลักฐาน  โดยมีชื่อผู้จำนองเป็นเจ้าของ  การจำนองยังไม่ระงับสิ้นไป  โจทก์ยังคงมีสิทธิบังคับจำนองเอากับที่ดินทั้งสองแปลงได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๗๔๔  และ  ๗๐๒  วรรคสอง  การที่ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในภายหลังแม้จะได้มาโดยสุจริตก็ไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่มีอยู่เดิมเสียไป

                ปัญหาที่  ๓  นายแดงเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดซึ่งนำไปจดทะเบียนจำนองไว้กับเจ้าหนี้ต่อมาทางราชการเพิภอนโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวเพราะมีการออกทับคลองสาธารณะและออกโฉนดที่ดินให้ใหม่เป็น  ๒  ฉบับ  สำหรับที่ดินแต่ละฝั่งคลอง  เจ้าหนี้จะบังคับจำนองที่ดินทั้ง  ๒  โฉนดได้หรือไม่

                ในความเห็นของผู้เขียน  การพิจารณาปัญหานี้ต้องยึดถือหลักการของกฎหมายเช่นเดียวกับปัญหาที่  ๒  ที่ว่า  การจำนองยังตกติดไปกับทรัพย์สินเสมอ  ดังนั้น  เมื่อการจำนองมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายแล้ว  ถึงแม้ว่าที่ดินแปลงนั้นจะมีการเปลี่ยนแปลงเอกสารสิทธิในเวลาต่อมาก็ต้องถือว่าการจำนองยังมีผลสมบูรณ์ครอบไปถึงที่ดินตามโฉนดทั้งสองฉบับที่มีการออกแทนโฉนดที่ดินฉบับเดิม

                ๑.๕  ถึงแม้ว่าลูกหนี้จะไปก่อภาระหรือทรัพยสิทธิอะไรต่ออสังหาริมทรัพย์นั้นในภายหลังโดยที่ผู้รับจำนองไม่ได้ให้ความยินยอม  เช่น  ไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินข้างเคียง  เป็นต้น  ก็ไม่กระทบต่อสิทธิของผู้รับจำนอง

                ทรัพย์สินที่นำมาจำนองนั้นยังคงอยู่ในความครอบครองของเจ้าของทรัพย์สินต่อไปแตกต่างจากการจำนำที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนำ  เจ้าของทรัพย์สินที่จำนองจึงยังมีสิทธิใช้สอบทรัพย์สินนั้นต่อไป  และยังมีสิทธิในดอกผลที่อาจเกิดขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้

                การที่ทรัพย์สินยังคงอยู่กับผู้จำนองอาจส่งผลให้ผู้จำนองนำทรัพย์สินนั้นไปก่อภาระบางอย่าง  ทำให้หลักประกันของเจ้าหนี้มีมูลค่าลดลง  จึงจำเป็นต้องมีมาตรการคุ้มครองสิทธิของผู้รับจำนอง  นอกเหนือจากให้การจำนองตกติดไปกับทรัพย์ที่จำนองในกรณีที่มีการโอนให้แก่บุคคลภายนอกแล้ว  หากลูกหนี้ผู้จำนองนำทรัพย์สินนั้นไปก่อภาระเพิ่มเติม  เช่นไปจดทะเบียนภาระจำยอม  ย่อมส่งผลให้มูลค่าของทรัพย์สินที่จำนองเป็นหลักประกันนั้นลดลง  ดังนั้น  กฎหมายจึงให้ความคุ้มครองแก่ผู้รับจำนองที่จะขอให้ศาลเพิกถอนภาระดังกล่าวได้  แต่ภาระที่มีการก่อขึ้นในกรณีนี้  ต้องเป็นภาระที่ถือว่าเป็นทรัพยสิทธิตามกฎหมายด้วย

                อย่างไรก็ดี  ถึงแม้ว่าภาระที่ก่อขึ้นในภายหลังจะไม่ใช่ทรัพยสิทธิ  แต่ถ้าผู้รับจำนองต้องเสียหาย  และบุคคลภายนอกที่ได้สิทธิไปนั้นรู้อยู่แล้วว่าการกระทำดังกล่าวจะส่งผลให้เกิดความเสียหายต่อผู้รับจำนองฐานะเจ้าหนี้  ถือเป็นการฉ้อฉล  ผู้รับจำนองมีสิทธิขอให้เพิกถอนสัญญาหรือความผูกพันอันเกิดจากการฉ้อฉลนั้นได้

                ๑.๖การจำนองยังคงเป็นหลักประกันให้แก่เจ้าหนี้ต่อไป  ถึงแม้ว่าหนี้ที่มีการจำนองเป็นประกันนั้นจะขาดอายุความแล้วก็ตาม

                ผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองแม้ว่าหนี้ที่นำทรัพย์สินนั้นมาจำนองจะขาดอายุความแล้วก็ตาม  แต่จะใช้สิทธิบังคับเอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระย้อนหลังเกินกว่า  ๕  ปีไม่ได้  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๙๓/๒๗

                ๑.๗การจำนองผูกติดอยู่กับหนี้ประฑานถึงแม้ว่าเจ้าหนี้จะโอนสิทธิเรียกร้องของตนให้แก่คนอื่น  ทรัพย์สินที่มีการจำนองเป็นหลักประกันก็ตกติดไปด้วย  แม้ผู้จำนองไม่ได้ยินยอมก็ตาม

                ในกรณีที่เจ้าหนี้ผู้รับจำนองโอนสิทธิเรียกร้องของตนให้แก่บุคคลภายนอก  สิทธิจำนองย่อมตกได้แก่ผู้รับโอนสิทธิเรียกร้องนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๓๐๕

                หลักการของกฎหมายในเรื่องนี้มีข้อพิจารณาสัญว่าจะต้องเป็นการโอนไปเฉพาะสิทธิเรียกร้องเท่านั้น  หากต้องมีการโอนหน้าที่บางประการของเจ้าหนี้ไปด้วย  เท่ากับเจ้าหนี้โอนฐานะลูกหนี้ของตนให้แก่บุคคลภายนอกด้วย  ในกรณีเช่นนี้เป็นการโอนทั้งสิทธิในฐานะเจ้าหนี้และโอนหน้าที่ในฐานะลูกหนี้  ถือเป็นการแปลงหนี้ใหม่ตามกฎหมายอันเป็นความระงับแห่งหนี้  เมื่อหนี้ประธานระงับลง  สัญญาจำนองอันเป็นอุปกรณ์ก็สิ้นสุดลงด้วย  ดังนั้น  การโอนสิทธิจำนองในกรณีของการแปลงหนี้ใหม่จะต้องได้รับความยินยอมจากผู้จำนองด้วย  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๓๕๒

                ๑.๘ความยืดหยุ่นในการบังคับชำระหนี้

                เจ้าหนี้ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะเลือกบังคับชำระหนี้ตามมูลหนี้จำนองก็ได้  หรือจะบังคับชำระหนี้เอาจากลูกหนี้อย่างหนี้สามัญก็ได้

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๙๓๒/๒๕๕๐  วินิจฉัยว่า  การจำนองเป็นสัญญาเอาทรัพย์สินตราไว้เป็นการประกันหนี้โดยมีหนี้ประธานและจำนองอันเป็นอุปกรณ์ของหนี้นั้น  ซึ่งอาจแยกออกเป็นคนละส่วนต่างหากจากกันได้  เจ้าหนี้จึงชอบที่จะใช้สิทธิเรียกร้องอย่างหนี้สามัญ  คือ  บังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินทั่วไปของลูกหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๒๑๓  หรือจะบังคับจำนอง  คือ  ใช้บุริมสทธิบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองตามมาตรา  ๗๒๘  ก็ได้  ทั้งไม่มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายบังคับว่าในกรณีซึ่งเป็นหนี้จำนองแล้ว  ผู้เป็นเจ้าหนี้จะฟ้องร้องบังคับลูกหนี้อย่างหนี้สามัญตามมาตรา  ๒๑๔  ไม่ได้  เป็นแต่เพียงกฎหมายบังคับว่า  ในกรณีที่โจทก์ใช้สิทธิบังคับจำนองสิทธิของโจทก์ย่อมตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งมาตรา  ๗๓๓  เท่านั้น  ประกอบกับมาตรา  ๗๓๓  มิได้บังคับว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับจำนองได้แต่ทางเดียว  โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้ตามสัญญากู้ยืมเงินได้  เมื่อจำเลยไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ตามคำพิพากษา  โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะบังคับคดีแก่ทรัพย์สินอื่นๆ  ของจะเลยรวมทั้งทรัพย์ที่จำนองได้  มิใช่โจทก์มีสิทธิบังคับคดีได้แต่เฉพาะที่ดินที่จดทะเบียนจะนองเป็นประกันหนี้เงินกู้เท่านั้น

                นอกจากนี้  เจ้าหนี้สามารถเลือกได้ว่าจะบังคับจำนองด้วยวิธีพการนำทรัพย์สินนั้นออกขายทอดตลาด  หรือจะบังคับเอาทรัพย์สินหลักประกันนั้นหลุดเป็นสิทธิของตน  หากเข้าเงื่อนไขตามที่กฎหมายกำหนด  กล่าวคือ  ลูกหนี้ขาดส่งดอกเบี้ยเป็นเวลาถึง  ๕  ปี  ผู้จำนองไม่ได้แสดงให้เห็นว่าราคาทรัพยส์สินนั้นท่วมจำนวนเงินที่เป็นหนี้  และไม่มีการจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิที่ได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์จำนอง  แตกต่างจากการจำนำที่ต้องบังคับจำนะด้วยวิธีการนำทรัพย์สินออกขายทอดตลาดเท่านั้น

                ๑.๙  ถึงแม้ว่าจะมีใครมาบังคับคดีลูกหนี้เอาทรัพย์สินที่จำนองนั้นออกขายทอดตตลาด  เจ้าหนี้ก็ยังมีสิทธิร้องขอกันส่วนของตนหรือขอให้นำเงินที่ได้จากการนำทรัพย์สินนั้นออกขายทอดตลาดมาชำระหนี้ให้แก่ตนก่อนที่จะนำเงินที่เหลือไปชำระให้แก่เจ้าหนี้ที่บังคับคดีได้

                จากหลักการที่กล่าวไว้ข้างต้นว่าการจำนองจะตกติดไปกับทรัพย์นั้นเสมอไม่ว่าจะมีการโอนทรัพย์สินที่จำนองไปยังผู้อื่นก็ตาม  ในกรณีที่มีการบังคับคดีนำทรัพย์สินที่จำนองนั้นออกขายทอดตลาด  ก็ยังคงต้องตกอยู่ภายใต้หลักการดังกล่าว  ผู้ซื้อทรัพย์ไปจากการขายทอดตลาดก็จะต้องรับภาระการจำนองนั้นไปด้วยเพราะการบังคับคดีไม่กระทบถึงบุริมสิทธิหรือสิทธิอื่นที่เจ้าหนี้อาจร้องขอให้บังคับเหนือทรัพย์สินนั้นได้

                อย่างไรก็ดี  ในทางปฏิบัติ  หากให้มีการนำทรัพย์สินนั้นออกขายทอดตลาดโดยให้การจำนองตกติดไปด้วย  อาจทำให้การขายเป็นไปได้ยาก

                เจ้าหนี้มีสิทธิที่จำเลือกได้ว่าต้องการให้ขายทรัพย์สินนั้นโดยปลอดจำนองหรือไม่ก็ได้ในกรณีเช่นนี้เจ้าหนี้ผู้รับจำนองยังได้รับความคุ้มครองอยู่  โดยการใช้สิทธิตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง  มาตรา  ๒๘๙  ซึ่งเจ้าหนี้ร้องขอให้ศาลที่ออกหมายบังคับคดีให้นำเงินที่ได้จากการขายมาชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ผู้รับจำนองทรัพย์สินนั้นก่อน  ในกรณีเช่นนี้  เจ้าหนี้ผู้รับจำนองสามารถยื่นคำร้องได้ทันทีโดยไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวบังคับจำนอง  และไม่จำเป็นต้องฟ้องบังคับจำนองก่อนแต่อย่างใด  ถือเป็นสิทธิของเจ้าหนี้ในการเลือกว่าจะปล่อยให้มีการขายโดยติดจำนองต่อไป  หรือขายโดยปลอดจำนองแล้วนำเงินที่ได้มาชำระหนี้ให้แก่ตนก่อน

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๙๗๕/๒๕๕๑  วินิจฉัยว่า  ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง  มาตรา  ๒๘๙  ไม่มีข้อจำกัดสิทธิของผู้รับจำนองว่าจะต้องฟ้องร้องบังคับจำนองก่อนหรือจะต้องเป็นเจ้าหนี้จำนองตามคำพิพากษาจึงจะขอรับชำระหนี้ได้   เมื่อจำเลยที่  ๑  ผิดนัดชำระหนี้ตามสัญญากู้เงินและสัญญาจำนองแล้ว  ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้รับจำนองย่อมยื่นคำร้องขอต่อศาลรับชำระหนี้จำนองตามมาตรา  ๒๘๙  ได้

                การบอกกล่าวบังคับจำนอง  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๗๒๘  ใช้สำหรับกรณีที่ผู้รับจำนองฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้พิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่งจำนอง  แต่ในกรณีการยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองก่อน  ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง  มาตรา  ๒๘๙  ไม่ใช่การฟ้องคดีบังคับจำนองที่จะต้องยึดทรัพย์นั้นอีก  ผู้ร้องจึงยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองได้โดยไม่จำต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังจำเลยที่  ๑  ลูกหนี้ก่อน

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๓๘๐๒/๒๕๕๑  วินิจฉัยว่า  เจ้าหนี้จำนองยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองจากการขายทอดตลาดทรัพย์จำนองให้เอาเงินที่ได้มานั้นชำระหนี้ตนก่อนเจ้าหนี้อื่นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง  มาตรา  ๒๘๙  ได้  โดยไม่ต้องบอกกล่าวบังคับจำนองก่อน  เพราะไม่ใช่เรื่องฟ้องบังคับจำนองโดยตรงที่จะต้องบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์   มาตรา  ๗๒๘ 

                ๑.๑๐  ถึงแม้ว่าลูกหนี้จะมีหนี้สินล้นพ้นตัวและถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดแล้ว  เจ้าหนี้ก็ยังมีสิทธิได้รับชำระหนี้เอาจากทรัพย์สินจำนองที่เป็นหลักประกันนั้นได้เต็มจำนวน  โดยจะยื่นคำขอรับชำระหนี้หรือไม่ก็ได้

                ตามกฎหมายล้มละลาย  เจ้าหนี้ผู้รับจำนองถือเป็นเจ้าหนี้มีประกัน  จึงมีสิทธิเหนือทรัพย์สินอันเป็นหลักประกันที่ลูกหนี้ได้ให้ไว้โดยไม่ต้องขอรับชำระหนี้  ในกรณีเช่นนี้  เจ้าหนี้ผู้รับจำนองสามาราถใช้สิทธิฟ้องบังคับจำนองได้โดยไม่ต้องห้ามตามกฎหมายล้มละลายด้วย  แตกต่างจากกรณีทั่วไปที่ห้ามเจ้าหนี้ฟ้องบังคับเอากับทรัพย์สินของลูกหนี้เมื่อศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์แล้ว 

                แต่หากเจ้าหนี้ประสงค์จะยื่นคำขอรับชำระหนี้ในคดีล้มละลายก็สามารถทำได้  หากปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

                สิทธิของเจ้าหนี้ผู้รับจำนองในคดีนั้นละลายนี้  เจ้าหนี้ผู้รับจำนองต้องเลือกใช้สิทธิในทางใดทางหนึ่งเท่านั้น  ในทางปฏิบัติของเจ้าหนี้จะต้องพิจารณาเปรียบเทียบหนี้กับมูลค่าของทรัพย์สินที่เป็นหลักประกัน  และทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้กับหนี้ที่ลูกหนี้ค้างชำระแก่เจ้าหนี้รายอื่น  หากหนี้สูงเกินกว่าทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันมาก  ถ้าไม่ขอรับชำระหนี้  ก็ไม่มีสิทธิได้รับชำระหนี้ส่วนที่ยังขาดอยู่  แต่ถ้าเลือกขอรับชำระหนี้  ก็ทำให้หมดสิทธิเหนือทรัพย์สินที่เป็นหลักประกัน

๒.   อุปสรรคสำคัญสำหรับเจ้าหนี้และแนวทางในการแก้ไขปัญหา

๒.๑  ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

                ผู้จำนองนั้นอาจเป็นตัวลูกหนี้เองหรืออาจเป็นบุคคลอื่นก็ได้  แตกต่างจากการค้ำประกันที่ต้องเป็นบุคคลอื่นเสมอ  จึงเป็นการเพิ่มทางเลือกให้แก่ตัวลูกหนี้เองที่จะหาหลักประกันจากทรัพย์สินที่ตนมีอยู่  หรือจากบุคคลอื่นก็ได้  แต่ผู้ที่จะให้หลักประกันนั้นจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นเสมอ

                เงื่อนไขของกฎหมายในเรื่องนี้จัดเป็นอุปสรรคสำคัญของผู้เป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนองการตรวจสอบอาจเป็นไปได้ยาก  และอาจกระทบต่อสัญญาจำนองได้ถ้าผู้ที่นำที่ดินนั้นมาจำนองไม่ใช่เจ้าของที่แท้จริง  มีหลายกรณีที่ศาลพิพากษาให้ผู้รับจำองไม่มีสิทธิบังคับจำนองทรัพย์สิน  เนื่องจากผู้จำนองไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินในขณะที่มีการจดทะเบียนจำนอง  และกว่าที่ผู้รับจำนองจะรู้ตัวอีกครั้ง  ก็เป็นเวลาที่ลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้และจำเป็นต้องบังคับเอากับหลักประกันนั้นแล้ว   ขอให้ผู้อ่านลองพิจารณาตัวอย่างกรณีที่เกิดขึ้นตามคำพิพากษาฎีกาต่อไปนี้

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๒๒๙/๒๕๔๙  วินิจฉัยว่า  อ.  ขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่โจทก์โดยทำเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนโอนสิทธิกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  แต่  อ.  ได้สละเจตนาครอบครองที่ดินพิพาทและโอนการครอบครองโดยส่งมอบที่ดินพิพาทแก่โจทก์  และโจทก์เข้าครอบครองโดยเจตนายึดถือเพื่อตนในวันที่ซื้อขายแล้ว  ดังนั้น  การครอบครองที่ดินพิพาทของ  อ.  จึงสิ้นสุดลง  และโจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๓๖๗,  ๑๓๗๗  และ  ๑๓๗๘  อ.  ไม่ใช่เจ้าของและไม่มีสิทธินำที่ดินพิพาทไปจำนองแก่จเลยที่  ๒  เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๗๐๕  การจำนองจึงไม่มีผลโดยไม่ต้องคำนึงว่าจำเลยที่  ๒   ซึ่งเป็นผู้รับจำนองสุจริตหรือไม่เพราะสิทธิของผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ห้ามมิให้ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต   และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๒๙๙  วรรคสอง  นั้น  ต้องเป็นการได้สิทธิในที่ดินที่ได้จดทะเบียนแล้ว  และสิทธิที่ได้นั้นต้องเกิดจากเอกสารสิทธิของที่ดินที่ออกโดยชอบ  เมื่อการออกโฉนดที่ดินพิพาทไม่ชอบ  จำเลยที่  ๒  จะอ้างสิทธิที่เกิดจากที่ดินส่วนที่ออกโดยไม่ชอบดังกล่าวหาได้ไม่  กรณีไม่อยู่ในบังคับของมาตรา  ๑๒๙๙  วรรคสอง  โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจำนองที่ดินพิพาทระหว่าง  อ.  กับจำเลยที่  ๒  ได้

                แนวทางแก้ไขปัญหานี้ในทางปฏิบัติเจ้าหนี้หลายรายโดยเฉพาะสถาบันการเงินขนาดใหญ่เพิ่มขั้นตอนการประเมินทรัพย์สิน  โดยใช้วิธีส่งเจ้าหน้าที่เข้าไปตรวจสอบทรัพย์สินและสารบบทางทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน  การเข้าไปตรวจสอบทรัพย์สินนั้นทำให้เจ้าหน้าที่มีโอกาสสอบถามจากผู้ที่อาศัยอยู่ในทรัพย์สินนั้นว่าเข้ามาอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยสิทธิอย่างไร  การตรวจสอบสารบบทางทะเบียนเพื่อให้ทราบว่าเอกสารสิทธิที่มีการเสนอเป็นหลักประกันนั้นมีผลสมบูรณ์และยังไม่ได้ถูกเพิกถอนไป  การดำเนินการดังกล่าวนอกจากทำให้เจ้าหนี้มีโอกาสเห็นถึงความเหมาะสมของมูลค่าหลักประกันเพื่อพิจารณาวงเงินสินเชื่อที่จะอนุมัติแล้ว  ยังเพิ่มความมั่นใจในความมั่นคงของหลักประกันที่จะรับจำนองอีกด้วย  ซึ่งการดำเนินการในส่วนนี้ถือว่ามีค่าใช้จ่าย  และเจ้าหนี้ส่วนมากก็จะผลักภาระให้แก่ลูกหนี้นั้นเอง

                ๒.๒  ในกรณีที่มีการบังคับจำนองแล้วไม่เพียงพอชำระหนี้ทั้งหมด  ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในหนี้ส่วนที่ยังขาดอยู่

                ถึงแม้ว่าเจ้าหนี้ผู้รับจำนองมีสิทธิเลือกที่จะบังคับจำนองหรือเลือกบังคับชำระหนี้จากลูกหนี้อย่างหนี้สามัญก็ได้  ดังที่ได้อธิบายไว้ในข้อ  ๑.๘  ข้างต้น  แต่หากลองพิจารณาความเป็นจริงแล้วเหตุผลหลักที่ลูกหนี้ต้องขอสินเชื่อและต้องยอมเอาทรัพย์สินของตนมาจำนองเป็นหลักประกันก็เพราะลูกหนี้ไม่มีทรัพย์สินเพียงพอที่จะนำไปใช้แลกเปลี่ยนเป็นเงินเพื่อใช้ตามวัตถุประสงค์ของตนหรือลูกหนี้อาจจะมีเจ้าหนี้รายอื่นอยู่อีกก็ได้  ดังนั้นการจำนองจึงเป็นหลักประกันที่เจ้าหนี้ให้ความเชื่อถือ  และโอกาสที่เจ้าหนี้จะบังคับ  ให้ลูกหนี้ชำระหนี้อย่างหนี้สามัญนั้น  มีโอกาสน้อยมากที่จะได้รับชำระหนี้มากกว่าการบังคับจำนอง

                แต่การบังคับจำนองนั้นก็ยังมีอุปสรรคสำคัญ  เพราะกฎหมายบัญญัติไว้อย่างชัดเจนว่า  ถ้าบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่เพียงพอ  ลูกหนี้หลุดพ้นจากการชำระหนี้ส่วนที่ยังขาดอยู่  เจ้าหนี้ไม่มีสิทธิไปบังคับเอาทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้เพื่อนำมาชำระหนี้ได้อีก

                อย่างไรก็ดี  ข้อจำกัดในส่วนนี้ก็ไม่ได้เป็นปัญหาในทางปฏิบัติ  เพราะถือว่าหลักกฎหมายในเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องความสงบเรียบร้อยของประชาชน  ดังนั้น  เจ้าหนี้มักกำหนดข้อสัญญา  ในสัญญาจำนองให้ยกเว้นหลักกฎหมายในเรื่องนี้  โดยระบุข้อความในทำนองว่า  หากบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่พอชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ทั้งหมด  ลูกหนี้ตกลงยอมรับผิดชำระหนี้ในส่วนที่ยังขาดอยู่จนครบถ้วน

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๘๒๖๐/๒๕๕๐  วินิจฉัยว่า  มาตรา  ๗๓๓  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  เป็นบทบัญญัติสันนิษฐานถึงเจตนาของคู่กรณีโดยเฉพาะ  และมิได้เกี่ยวกับศีลธรรมตามที่นิยมกันในหมู่ชนทั่วไปหรือธรรมเนียมประเพณีของสังคม  จึงไม่ใช่บทบัญญัติแห่งกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน  โจทก์อาจตกลงกับจำเลยเป็นประการอื่นพิเศษนอกเหนือจากที่มาตรา  ๗๓๓  บัญญัติไว้ได้

                ด้วยเหตุผลดังที่ได้อธิบายไว้ในบทความนี้  เชื่อว่าผู้อ่านทุกท่านคงจะเห็นประเด็นที่ทำให้การจำนองด้วยอสังหาริมทรัพย์จัดเป็นหลักประกันที่ดีที่สุดในสายตาของเจ้าหนี้  และเข้าใจเหตุผลเบื้องหลังที่ทำให้ลูกหนี้ที่มีจำนองเป็นประกันมีโอกาสได้อนุมัติสินเชื่อจากเจ้าหนี้ได้ง่ายกว่าหลักประกันอย่างอื่น