การเช่าอสังหาริมทรัพย์

การเช่าอสังหาริมทรัพย์

                                                ประเสริฐ  เสียงสุทธิวงศ์

            การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีหลักเกณฑ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๕๓๘  ว่า  “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น  ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่  ถ้าเช่ามีกำหนดว่าสามปีขึ้นไป  หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือให้เช่าไซร้  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

                จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่นตึกแถวพิพาทจากโจทก์เป็นเวลา  ๒๑  ปีนับแต่วันที่  ๘  มิถุนายน  ๒๕๓๒  แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง  ๓  ปี  คือวันที่  ๘  มิถุนายน  ๒๕๓๕  เท่านั้นแต่หลังจากครบกำหนดดังกล่าวแล้ว  จำเลยยังคงเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง  จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๕๗๐  ซึ่งโจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ใด  แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ใน  มาตรา  ๕๖๖  เมื่อปรากฎว่าโจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้  แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ใน  มาตรา  ๕๖๖  เมื่อปรากฎว่าโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทภายใน  ๖๐  วัน นับแต่วันได้รับหนังสือ  จำเลยได้รับเมื่อวันที่  ๓๐  มกราคม  ๒๕๔๔  ตามใบตอบรับไปรษณีย์  การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงมีผมตามกฎหมายแล้ว  จำเลยต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท  หาใช่โจทก์ก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าไม่  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๑๙๖/๒๕๕๒)

                บันทึกเอกสารหมาย  จ.๔  มีข้อความว่า  “ข้าพเจ้านาง  บ.(จำเลย)ขอรับว่าเป็นหนี้ค่าเช่าที่ขายของคุณ  อ.(โจทก์)จริงตามคำบอกกล่าวของทนายที่แจ้งมาแล้วนั้น  แต่นาง  บ.(จำเลย)ขอลดหนี้จะชำระเพียง  ๗๐,๐๐๐บาท  จึงยังตกลงกันไม่ได้  ทรายจึงต้องสอบถามจากคุณ  อ.(โจทก์)  เจ้าหนี้เสียก่อนว่าจะมีความเห็นประการใดจึงได้ลงชื่อกันไว้ต่อหน้าพยาน” เป็นเรื่องที่จำเลยยอมรับว่าได้เช่าที่ดินโจทก์และยังค้างค่าเช่าอยู่จริง  เมื่อจำเลยลงลายมือชื่อในบันทึกดังกล่าวย่อมถือเป็นเป็นหลักฐานการเช่าอันจะทำมาฟ้องร้องขอให้บังคับคดีได้ตาม  ป.พ.พ  มาตรา  ๕๓๘  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๗๒๔๖/๒๕๕๐)

ข้อสังเกต

ก.มาตรา  ๕๓๘  ใช้บังคับเฉพาะสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น  หากเป็นสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์เท่านั้น  หากเป็นสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา  ๔๕๖  วรรคหนึ่ง  เช่น  เรือมีระวางตั้งแต่หาตันขึ้นไป  แพและสัตว์พาหนะ  ย่อมไม่ตกอยู่ในบังคับมาตรา  ๕๓๘  เช่นการเช่าเรือยนต์ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๕๓๔/๒๔๘๐)

                การเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์  การเช่าช่วงที่ดินพิพาทถือเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งจึงต้องตกอยู่ภายใต้บังคับของ  ป.พ.พ  มาตรา  ๕๓๘  ซึ่งจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ

                เมื่อจำเลยเข้าไปอยู่มนที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าเช่าช่วงจากโจทก์  แต่ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าช่วงจากโจทก์แต่อย่างใด  และไม่ปรากฎว่ามีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อของ  จำเลยจึงไปอาจยกการเช่าช่วงขึ้นใช้ยันโจทก์ได้  การที่จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทจึงต้องถือว่าจำเลยอยู่โดยอาศัยสิทธิของโจทก์  จำเลยจะอ้างว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินแก่โจทก์แล้วเพื่อต่อสู้ว่าโจทก์  จำเลยจะอ้างว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินแก่โจทก์แล้วเพื่อต่อสู้ว่าจืก์ไท้ทัอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหาได้ไม่  เมื่อโจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยอยู่ในที่พิพาทอีกต่อไปอละได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว  แต่จำเลยเพิกเฉยยังคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อมาย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิด  โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายได้  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๒๗๕/๒๕๕๑)

                คำมั่นจะให้เช่า  มิใช่สัญญาเช่าใช้ไม่อยู่ในบังคับมาตรา  ๕๓๘  เช่นกันเพราะ  มาตรา  ๕๓๘  ใช้บังคับเฉพาะสัญญาเช่า อสังหาริมทรัพย์เท่านั้นตัวอย่างเช่น  ในสัญญาเช่ามีข้อความว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า  ๒  ปี  ตามสัญญาแล้ว  ผู้เช่ามีสิทธิที่จะเช่าต่อไปได้อีก  ๒  ปี  ถ้าประสงค์และเมื่อได้แต้งความประสงค์เช่าต่อแก่ผู้ให้เช่าแล้ว  ผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้  และถ้าหากได้ทำสัญญาต่อไปดังกล่าว  เมื่อครบกำหนดอีกครั้งหนึ่งผู้เช่าคงมีสิทธิจะเช่าต่อไปได้อีก  ๒  ปี  ในเงื่อนไขดังกล่าวมาข้างต้น  และต่อจากนั้นถ้าผู้เช่าคงครอบครองสถานที่เช่าอยู่  ให้ถือว่ายังคงเช่าต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

                หรือในกรณีทำสัญญาเช่าห้องกันสามปีและมีข้อสัญญาต่อไปอีกหนึ่งข้อว่า  เมื่อสิ้นสัญญา ฉบับนี้แล้ว  ผู้ให้เช่ายินดีที่จะทำสัญญาต่อให้แก่ผู้เช่าต่อไปอีกเป็นงวดๆจนครบ  ๑๐  ปี  กรณีเช่นนี้เป็นคำมั่นจะให้เช่า  เมื่อผู้เช่าแสดงเจตนาขอเช่าต่อไปก่อนหมดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าผูกพันต้องให้ผู้เช่าได้เช่าตามระยะเวลาที่ให้คำมั่นไว้ไม่ได้ความตกลงดังว่านี้หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่าโดยมีกำหนดเวลาเกินกว่า  ๓  ปี  ไม่  และการให้คำมั่นดังกล่าวแล้ว  แม้จะเป็นการตกลงให้เช่าติดต่อกันรวมแล้วเกิน  ๓  ปี  ก็ไม่อยู่ในบังคับของมาตรา  ๔๓๘  ที่จะต้องจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๒๖/๒๔๙๐,๙๗๖/๒๔๙๕)       

                แม้คำมั่นจะให้เช่าจะผู้พันผู้ให้เช่าในอันที่ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินต่อไปอีกและผู้ให้เช่าไม่อาจถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตาม  แต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่ตะคกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นสัยได้  ดังนั้นเมื่อจ้อเท็จจรงฟังได้ว่า  โจทก์กับจำเลยตกลงยกเลิกคำมั่นนั้นเสียแล้ว  คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป  โจทก์ก็ย่อมไม่อาจบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปภายหลังครบกำหนดเวลาเช่าได้อีกทั้งการตกลงกันยกเลิกคำมั่นดังกล่าวก็หาใช่การที่จำเลยถอนคำมั่นเพียงฝ่ายเดียวอันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ็งโดยกฎหมายและเป็นโมฆะกรรมดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฎีกาไม่

                แม้จะสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก็ตาม  แต่ข้อความในสัญญาเช่าต่างคอบแทน  ข้อ  ๓  ท้ายสัญญาเช่าเป็นคำมั่นที่จำเลยให้โอกาสดแก่โจทก์ในอันที่ตะค่อสัญญาเช่าได้อีกเท่านั้นจึงเป็นเพียงข้อตกลงที่แยกต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าได้และคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่มีบทบัญญัติกฎฆมายใดที่ระบุให้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย  เพียงแต่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญก็มีผลใช้บังคับได้แล้ว  ดังนั้นเมื่อคำมั่นจะให้เช่าไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  การทำบันทึกยกเลิกคำมั่นจะให้เช่านั้นก็ไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกัน  บันทึกข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์(คำพิพาทษาฎีกาที่  ๓๐๗๘  -  ๓๐๗๙

/๒๕๕๒)

                คำมั่นที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วเป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาและอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม  ซึ่งโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่ามาจากมารดาโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า  แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ก็ตาม  แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าตึกแถวพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ  จำเลยย่อมไม่อาจขอให้บังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปได้ตาม  ป.พ.พ  มาตรา  ๕๓๘  โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาเช่า  (คำพิพาทษาฎีกาที่  ๗๓๘๖/๒๕๔๘)  

                ข.  การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยเจตนาหลีกเลี่ยงบทบัญญัติ  มาตรา  ๕๓๘  เช่น  “ จำเลยทำสัญญาเช่าขึ้นพร้อมกัน  ๒  ฉบับ  ลงวันที่ในสัญญาเช่าขึ้นพร้อมกัน  ๒  ฉบับลงวันที่ในสัญญาและระยะเวลาที่เช่าติดต่อกันรวมได้กว่า  ๓  ปี  ต้องการหลีกเลี่ยงกฎหมายย่อมฟ้องร้อง  บังคับกันได้เพียงสามปี  ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์  มาจตรา  ๕๓๘ซึ่งการฟ้องร้องให้บังคับคดีดังกล่าวหมายความรวมถึงการที่ยกขึ้นกล่าวอ้างต่อสู้ให้บังคับคดีไปตามข้อกล่าวอ้างนั้นด้วย  เพราะการบังคับคดีย่อมทำได้ด้วยกันทั้งสองฝ่าย  ฯลฯ”(คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๖๗๖/๒๕๒๘)  ผู้ร้องทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับเจ้าของเดิมพร้อมกัน  ๓  ฉบับ  รวมระยะเวลาเช่า๘ปี  เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับกันได้เพียง  ๓  ปี  ตามสัญญาเช่าฉบับแรก  สิทธิของผู้ร้องที่จะอยู่ในตึกแถวที่เช่าจึงมีอยู่ถึงวันครบกำหนดตามสัญญาดังกล่าว  ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นเจ้าของตึกแถวและที่ดินสิทธิของผู้ร้องก็มีอยู่คงเดิม  (คำพิพากษาฎีกาที่๙๙๒/๒๕๓๑)  นอกจากนี้ยังมีคำพิพากษาฎีกาที่  ๑๙๘๕/๒๕๒๖, ๒๖๕๕/๒๕๒๖  ๒๕๘๗  ---๒๕๘๙/๒๕๒๑,  ๑๘๘๐/๒๕๑๘,๑๒๔๙/๒๕๑๕,๗๘๖/๒๕๑๓ , ๘๕๗/๒๕๐๓,  ๑๘๑/๒๕๓๕  วินิจฉัยในแนวเดียวกัน

                การทำสัญญาเช่ากันใหม่เพื่อขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมในระหว่างที่เวลาเช่าเดิมยังมีอยู่  ก็ถือเป็นการหลีกเลี่ยงบทบัญญัติ  มาตรา  ๕๓๘  เช่นกัน

                ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินมีกำหนด  ๕  ปี  เมื่อทำสัญญาดังกล่าวแล้ว  ๑  ปี  จึงทำสัญญากันเองเช่ากัน  ๓  ปีนับแต่วันสิ้น สัญญาที่ทำต่อพนักงานนั้น ถือว่าเป็นการขยายเวลาเช่าเดิม เป็นการหลีกเลี่ยงการที่จะต้องทำสัญญาเช่าต่อเจ้าพนักงาน  สัญญาเช่าที่ทำกันใหมจึงไม่สมบูรณ์  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๔๑๖/๒๔๙๒)

                โจทก์กับพวกได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยมีกำหนด  ๒  ปี  นับแต่วันที่  ๓๑  มีนาคม  ๒๕๒๑  ถึงวันที่  ๓๐  มีนาคม  ๒๕๒๓  ครั้นวันที่  ๒๑  มีนาคม  ๒๕๒๒  จำเลยได้ทำหนังสือให้โจทก์กับพวกเช่าอีก๔  ปี  นับตั้งแต่วันที่  ๑  เมษายน  ๒๕๒๔  เป็นต้นไป  ตามพฤติการณ์แห่งคดีแสดงให้เห็นว่าขณะทำหนังสือเพื่อโจทก์กับพวกจะเช่าต่อไปอีก  ๔  ปี  เวลาเช่าเดิมยังมีอยู่อีก  ๑  ปี  จึงจะครบกำหนดเช่า  เห็นได้ว่าเป็นการทำสัญญากันใหม่เพื่อขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไปจึงเป็นการหลีกเลี่ยงการไปทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม  ป.พ.พ  มาตรา  ๕๓๘  ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก  ๔  ปี  จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๔๐๑๓/๒๕๓๓)

                ค.  การได้สิทธิตามสัญญาเช่ามาโดยคำพิพากษาตามยอมไม่อยู่ในบังคับ  มาตรา๕๓๘

                ข้อเท็จจริงมีว่า  เมื่อวันที่  ๕  มีนาคม๒๕๑๔  โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินมีโฉนดตามฟ้องมีกำหนด  ๑๐  ปี  นับแต่วันที่  ๕  มีนาคม  ๒๕๑๔  ถึงวันที่  ๕  กุมภาพันธ์  ๒๕๒๔  ต่อมาจำเลยฟ้องโจทก์ขอให้ศาลบังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่ามีกำหนดระยะเวลา  ๑๐  ปี  โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาโจทก์ในฐานะจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน  สัญญาดังกล่าวมีกำหนดการเช่าเกิน  ๓  ปี  มิได้จดทะเบียนการเช่าเป็นโมฆะ  และจำเลยใช้ที่เช่าผิดวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าเป็นการผิดวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่า  ขอให้ยกฟ้องและขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่เช่า  ผลที่สุดโจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน  โดยโจทก์จำเลยยอมถือปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่  ๕  มีนาคม  ๒๕๑๔  ต่อไป  ศาลพิพากษาตามปรากฎตามคดีของศาลชั้นต้นหมายเลขแดงที่  ๒๗๐๒/๒๕๒๐ ซึ่งสัญญาดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลาการเช่า  ๑๐ ปี ครั้น ยัง ไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่า  ๑๐  ปีโจทก์ฟ้องคดีนี้ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่เช่าโดยอ้างเหตุว่าสัญญาเช่าซึ่งกำหนดระยะเวลาเช่า  ๑๐  ปี  นั้นมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาดังกล่าวจึงมีผลบังคับเพียงสามปีเท่านั้น  บัดนี้พ้นกำหนดระยะเวลา  ๓  ปีแล้ว  คดีมีปัญหาว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่

                พิเคราะห์แล้วเห็นว่า สัญญากประนีประนอมยอมความซึ่งซาลได้พิพากษาตามยอมนั้นนคดีถึงที่สุดแล้ว  ปรากฎตามคดีของศาลชั้นต้นหมายเลขแดงที่  ๒๗๐๒/๒๕๒๐  คำพิพากษานั้นย่อมมีผลผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธิพิจารณาความแพ่ง  มาตรา  ๑๔๕  วรรคแรก  เมื่อสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งมีคำพิพากษาตามยอมระบุว่าจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปจนครบกำหนดเวลา  ๑๐  ปี  ตามสัญญาเช่าจึงเป็นเรื่องสิทธิของจำเลยที่ได้มาโดยผลของคำพิพากษา  จำเลยย่อมได้สิทธิตามคำพิพากษานั้นโดยสมบูรณ์  โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยให้มีผลบังคับคดีผิดไปจากคำพิพากษาที่ผูกพันโจทก์อยู่  ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๕๓๘  บัญญัติว่า  การเช่าอหังสาริมทรัพย์  ถ้ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า  หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปีนั้น  เห็นว่า  เป็นบทกฎหมายที่บังคับคู่ความที่ฟ้องร้องบังคับกันตามสัญญาเช่าที่มีกำหนดการเช่าเกินกว่าสามปีหรือคลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า  ให้มี ผล บังคับกันได้เพียงสามปี  ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับกรณีที่เป็นปัญหาอยู่ในคดีนี้  ฯลฯ  (คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๑๒๗/๒๕๒๗)

                กรณีตามคำพิพากษาฎีกาดังกล่าวเป็นเรื่องสิทธิการเช่าที่ได้มาโดยผลของคำพิพากษาตามยอม  แต่ถ้าเป็นกรณีที่คู่ความตกลงกันยอมให้เช่าพิพาทมีกำหนดว่าสามปีแล้วถอนฟ้องไปโดยศาลมิได้พิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความผลย่อมเป็นไปตามมาตรา  ๕๓๘  หากมิได้  จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมีผลบังคับกันได้เพียง ๓ ปี

                บิดาโจทก์เคยฟ้องขับไล่จำเลย  แล้วตกลงประนีประนอมกัน  โดยบิดาโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่พิพาทมีกำหนด  ๕  ปี  และบิดาโจทก์ถอนฟ้อง  ศาลอนุญาติ ตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาล  สัญญาประนีประนอมตามรายงานกระบวนพิจารณาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๕๓๗  ระหว่างบิดาโจทก์กับจำเลยด้วย  เมื่อบิดาโจทก์ตายที่พิพาทเป็นมรดกตกได้แก่โจทก์  โจทก์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบิดาโจทก์ที่มีต่อจำเลย  แต่บิดาโจทก์กับจำเลยตกลงกัน  ศาลมิได้พิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น  ย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิพิเศษใด ๆนอกเหนือจากสัญญาเช่าอสังหารืมทรัพย์ธรรมดาทั่ว ๆไป  เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาเช่า จึง มีผลบังคับกันได้เพียง  ๓  ปี  ตามมาตรา  ๕๓๘  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๓๓๕๙/๒๕๓๐)

                ง.  การเช่าที่ฝ่าฝืนมาตรา  ๕๓๘  นั้น  กฎหมายมิได้บัญญัติว่าการเช่าจะต้องเป็นโมฆะ

                กฎหมายบัญญัติแต่เพียงว่า  จะฟ้องร้องให้บังคับหาได้ไม่เท่านั้น  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๓๕๐/๒๕๐๘,  ๑๓๙๙/๒๕๒๐)  หรืออาจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี  เช่น  หนังสือสัญญาเช่าห้องที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนด  ๔  ปี  แต่มิได้  จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น  หาตกเป็นโมฆะไม่  ตาม  ป.พ.พ  มาตรา  ๕๓๘  ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง  ๓  ปี  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๓๖/๒๕๐๓,  ๑๑๙๖/๒๕๕๒)

                จ.  การฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าและเรียกค่าเสียหาย  ไม่มีกฎหมายใดบังคับให้ต้องแนบสัญญาเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดมาพร้อมกับฟ้อง  ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา  ๕๓๘  บังคับแต่เพียงว่าในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดหรือไม่ย่อมสามารถนำสืบได้ในชั้นพิจารณา  การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับฟ้องของโจทก์ซึ่งฟ้องโดยไม่แนบสัญญาเช่ามาพร้อมกับฟ้อง  จึงไม่เป็นการฝ่าฝืน  ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง  มาตรา  ๑๘(คำพิพากษาฎีกาที่  ๓๓๐๓/๒๕๓๒)  และคำพิพากษาฎีกาที่  ๑๒๔๕/๒๕๓๒)  และคำพิพากษาฎีกาที่  ๑๒๔๕/๒๕๑๗  วินิจฉัยเช่นกัน

                ฉ.  กรณีที่จำเลยยื่นคำให้การยอมรับว่าได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์จริง  กรณีเช่นนี้จึงไม่จำต้องใช้สัญญาเช่าเป็นพยานหลักฐานแม้สัฐฐาเช่าจะไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ก็ไม่ต้องห้ามตามประมวลรัษฎากร  มาตรา๑๑๘

                โจทก์ฟ้องว่า  จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่ากับโจทก์ตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าท้ายฟ้องแล้วผิดสัญญา  ขอให้ขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย  จำเลยให้การว่าหนังสือสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องเป็นสัญญาที่โจทก์เจ้าของที่ดินรวมและจำเลยมีเจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขายโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า  ตามคำให้การของจำเลยดังกล่าวถือได้ว่าจำเลยให้การยอมรับว่า  จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวกับโจทก์จริง  เพียงแต่อ้างว่าหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวกับโจทก์จริง  เพียงแต่อ้างว่าหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขายกรณีเช่นนี้จึงไม่จำต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นพยานหลักฐานแม้หนังสือสัญญาเช่าฉบับดังกล่าวจะไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ตามคำรับของจำเลยว่ามีการทำหนังสือสัญญาเช่ากันจริงไม่ต้องห้ามตามประมวลรัษฎากรมาตรา  ๑๑๘  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๗๗๒๐/๒๕๕๐)

                คำว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่นั้นมีความหมายสองประการ  คือ

๑. จะฟ้องร้องให้บังคับคดีตามสัญญาเช่าไม่ได้  เช่น  ผู้เช่าไม่มีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเช่าห้องพิพาทต่อไป(คำพิพาทฎีกาที่  ๑๕๒๐/๒๕๐๘,  ๒๗๐๓/๒๕๒๔)  หรือผู้ให้เช่าจะฟ้องเรียกค่าเช่าจากผู้เช่าหาได้ไม่  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๔๘๐/๒๕๓๔,  ๑๘๑/๒๕๓๕,  ๒๒๘๘/๒๕๒๓,๑๗๙๒/๒๕๒๔,  ๘๖๙/๒๕๒๐,  ๑๓๙๙/๒๕๒๐,  ๒๘๐/๒๔๙๐)  การเช่าตึกแถวเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์  เมื่อไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันไว้เป็นหนังสือแล้ว  ผู้ให้เช่าจะฟ้องร้องบังคับเอาค่าเช่าไม่ได้และจะบังคับเอาค่าเสียหายก็ไม่ได้  เพราะผู้ให้เช่าโดยละเมิด  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๒๘๘/๒๕๒๓)

โจทก์บรรยายฟ้องว่า  โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาท โดยซื้อที่ดินมาจาก  ว.  จำเลยได้เช่าจากว.  ในอัตราค่าเชื่อเดือนละ ๑๐๐,๐๐๐ บาท  นับ  แต่โจทก์ได้ซื้อที่ดินมา  จำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าส่วนของโจทก์ให้แก่โจทก์  ขอให้บังคับจำเลยนำค่าเช่าที่ดินไปชำระให้แก่โจทก์เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยนำค่าเช่าที่ดินไปชำระให้แก่โจทก์เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า  แม้โจทก์ไม่ได้ฟ้องเรียกค่าเช่าแต่เป็นการฟ้องเรียกค่าตอบแทนจากการใช้ที่ดินที่กำหนดจำนวนแน่นอนเป็นรายเดือนแม้จะเรียกชื่ออย่างอื่นที่แท้ก็คือค่าเช่า  เมื่อโจทก์ไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยเป็นผู้รับผิดแล้ว  โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องตาม  ป.พ.พ  มาตรา  ๕๓๘  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๔๕๒๕/๒๕๔๒)

อย่างไรก็ดี  การเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือผู้ให้เช่าก็ยังฟ้องฐานละเมิดให้ขับไล่โดยอาศัยกรรมสิทธิ์ได้เพราะมิใช่เป็นการฟ้องร้องให้ชำระหนี้ตามสัญญาเช่าแต่อย่างใด  (นัยคำพิพากษาฎีกาที่  ๕๖๗/๒๕๐๕,  ๑๔๑๓/๒๕๑๓,  ๑๖๐๐/๒๕๒๐,  ๒๓๗๖  --  ๒๓๘๙/๒๕๒๑,  ๒๘๐๒/๒๕๒๕ ,  ๑๓๑๗/๒๕๒๖,  ๕๐๗๒/๒๕๓๘,  ๒๖๘๘/๒๕๔๔)

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๕๓๕/๒๕๔๔  ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า  “.....คดีมีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่าเมื่อโจทก์และจำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าต่อกัน  โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๕๓๘  นั้น  เห็นว่า  การที่โจทก์บรรยายฟ้องและนำสืบเกี่ยวกับเรื่องจำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ก็เป็นเพียงให้เห็นในเบื้องต้นว่าจำเลยเข้าไปอยู่ในตึกแถวของโจทก์โดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่า  แต่เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ต่อไปและบอกกล่าวให้จำเลยออกจากตึกแถวดังกล่าวแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย  จึงมิใช่การฟ้องขับไล่โดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่า  แต่เป็นการฟ้องเพื่อใช้สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของโจทก์จากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๓๓๖  จึงไม่ได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา  ๕๓๘  แม้โจทก์จะไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลย  โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้

                ฟ้องโจทก์เป็นเรื่องที่โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทใช้สิทธิติดตามเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของโจทก์จากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือครอบครองตาม  ป.พ.พ  มาตรา  ๑๓๓๖  แม้โจทก์จะบรรยายฟ้องว่าจำเลยเคยเช่าบ้านพิพาทของโจทก์เป็นเวลา  ๓  ปี  โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันไว้  แต่โจทก์ก็บรรยายฟ้องต่อมาว่าสัญญาเช่าบ้านพิพาทที่จำเลยมีต่อโจทก์ได้ครบกำหนดแล้ว  และโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทอีกต่อไป  การบรรยายฟ้องของโจทก์ในลักษณะนี้เป็นการบรรยายเท้าความย้อนให้จำเลยเข้าใจว่า  เหตุที่จำเลยมีสิทธิเข้าไปอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทของโจทก์ในเบื้องแรกก็เนื่องมาจากโจทก์เคยให้จำเลยเช่าบ้านพิพาท เป็นเวลา  ๓  ปีมาก่อนเท่านั้น  เมื่อสัญญาเช่าบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยครบกำหนดแล้ว  จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอาศัยอยู่ในบ้านหลังดังกล่าวต่อไป  คำฟ้องโจทก์มิใช่คำฟ้องขอให้บังคับคดีตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์  จึงมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา  ๕๓๘  แห่ง  ป.พ.พ  โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้อง”(คำพิพากษาฎีกาที่  ๕๓๑๙/๒๕๓๘,  ๕๐๗๒/๒๕๓๘)

การครอบครองที่ดินในฐานะผู้เช่าเป็นการครอบครองที่ดินแทนผู้ให้เช่า  แม้ครอบครอง  เกิน  ๑๐  ปี  ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครองครองตาม  ป.พ.พ  มาตรา  ๑๓๘๒

                การฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายในกรณีที่การเช่ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือนั้น  มิได้เป็นการฟ้องร้องบังคับตามสัญญาเช่าแต่เป็นการฟ้องโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในที่พิพาทต่อไปและบอกกล่าวให้ออกแล้วจำเลยไม่ยอมออกจึงตกเป็นการอยู่โดยละเมิด  โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๒๙/๒๕๒๙)

๒.  คำว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่นั้น  หมายความรวมถึงฟ้องแย้งด้วย  เช่น  เมื่อฟ้องแย้งของจำเลยระบุชัดว่า  การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือจำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งให้บังคับคดีเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากโจทก์ได้เพราะต้องห้ามตามมาตรา  ๕๓๘  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๔๘๐/๒๕๓๔  และ  ๑๘๑/๒๕๓๕)  และมิได้หมายความถึงผู้ที่จะเป็นโจทก์ฟ้องร้องอย่างเดียว  แต่หมายความรวมถึงการต่อสู้คดีด้วยเพราะการบังคับคดีย่อมทำได้ด้วยกันทั้งสองฝ่าย  (นัยคำพิพากษาฎีกาที่  ๒๖๗๖/๒๕๒๘,  ๑๙๘๕/๒๕๒๗,  ๕๓๗/๒๕๒๑,  ๒๘๐๒/๒๕๒๕,  ๗๐/๒๕๒๒,  ๑๔๓๐  ๑๔๘๒/๒๕๑๐,  ๗๐๐/๒๕๑๕ , ๒๖๕/๒๕๐๘,๑๒๒๖/๒๕๐๘,  ๑๓๓-๒๕๐๗,  ๒๓๗/๒๕๐๔)

ดังนั้น  การเช่าที่ฝ่าฝืนมาตรา  ๕๓๘  เช่น  ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า  หากมีแต่เพียงหลักฐานเป็นหนังสือ  แต่มิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  การเช่านั้นย่อมฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียงสามปีตามมาตรา  ๕๓๘  ผู้เช่าไม่อาจฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้  เช่น  ทำสัญญาเช่าที่ดินกันเองมีกำหนดระยะเวลา  ๒๐  ปี  จะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียงสามปีตามมาตรา  ๕๓๘  โจทก์ไม่อาจฟ้องขอให้บังคับคดีกันได้เพียงสามปีตามมาตรา  ๕๓๘  โจทก์ไม่อาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าได้  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๓๗๑๔/๒๕๒๒  อ้างฎีกาที่  ๖๙๘/๒๕๒๒)  นอกจากนี้ยังมีคำพิพากษาฎีกาที่  ๒๕๒๑/๒๕๑๙,  ๑๕๓๘,  ๑๕๓๘/๒๕๐๙,  ๑๔๐๙/๒๕๐๘,  ๑๑๗๕/๒๕๐๒  วินิจฉัยเช่นกัน

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดระยะเวลากว่าสามปี  หากมีข้อตกลงหรือระบุในสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานกันภายหลัง  เช่น  ระบุในสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนด  ๖  เดือน  หลังจากวันทำสัญญาเช่า  ดังนี้ถ้าผู้ให้เช่าไม่ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว  ผู้เช่าจะฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้หรือไม่นั้น  แต่เดิมมีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยได้ดังนี้

คำพิพากษาฎีกาที่  ๕๘/๒๕๑๗  การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกินกว่า  ๓  ปีหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าจะมีผลใช้บังคับเต็มตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า  ต่อเมื่อได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว  หากไม่จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  หรือตกลงกัน  หรือระบุในสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าพนักงานเจ้าหน้าที่  ผู้เช่าจะฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ได้

คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๕๒๑/๒๕๑๙การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดเวลา  ๑๔  ปี  และมีข้อความว่า  ผู้ให้เช่าจะร่วมกับผู้เช่ายื่นคำร้องขอจดทะเบียนการเช่าภายใน  ๗  วันนั้นสีญญาเช่าจะมีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า  ๓  ปีเมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยทะเบียนการเช่ามีกำหนดเวลา  ๑๔  ปีไม่ได้

คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๘๐๐ – ๑๔๐๓/๒๕๓๕  สัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยร่วมมีกำหนดระยะเวลาเช่า  ๓๐  ปี  เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง  ๓  ปี  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๕๓๘  แม้สัญญาเช่าระบุว่า  เมื่อได้ชำระค่าเช่าครบแล้ว  เจ้าของที่จะจัดให้จดทะเบียนสัญญาเช่า  จำเลยร่วมก็ไม่มีสิทธิบังคับโจทก์ทั้งสี่ให้ไปจดทะเบียนได้  การที่โจทก์ทั้งสี่ไม่จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วมจะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาหาได้ไม่  และเมื่อโจทก์ทั้งสี่บอกเลิกสัญญาเช่าซึ่งถือว่าเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาเนื่องจากโจทก์ทั้งสี่ไม่ทักท้วงในการที่จำเลยร่วมอยู่ต่อมาภายหลังสัญญาเช่าสิ้นกำหนดลงตามมาตรา  ๕๖๖  และ  ๕๗๐  แล้ว  โดยให้เวลาก่อนฟ้องเกินกว่า  ๒  เดือน  สัญญาเช่าย่อมระงับไป  โจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยร่วมได้

คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๕๘๓/๒๕๓๘  โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่าอาคารพร้อมที่ดินกับจำเลยมีกำหนด  ๘  ปี  ๖  เดือน  ๕  วัน  ตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนด  ๖  เดือน  หลังจากวันทำสัญญาโจทก์ก็ไม่มีสิทธิที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตามที่ตกลงกันได้

คำพิพากษาฎีกาที่  ๕๓๓๗/๒๕๕๐  เมื่อโจทก์ที่  ๒  และจำเลยทั้งแปดมีเจตนาที่จะจดทะเบียนการเช่าและได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานแล้ว  แต่ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าให้เสร็จในวันเดียวกันได้  เพราะต้องประกาษให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านก่อนมีกำหนดเวลา  ๓๐  วัน  การที่จำเลยทั้งแปดได้ขอยกเลิกหนังสือมอบอำนาจจากโจทก์ที่  ๒  ดำเนินการจดทะเบียนการเช่าดังกล่าวแทนจำเลยทั้งแปดในเวลาต่อมาเป็นเหตุให้โจทก์ที่  ๒  ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าได้นั้นจึงเป็นการไม่ชอบ  ดังนั้น  การที่โจทก์ที่  ๒  ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งแปดจดทะเบียนการเช่าจึงเป็นการขอให้จำเลยทั้งแปดปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้มีการจดทะเบียนซึ่งจะทำให้มีผลบังคับเต็มตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเชิ  มิใช่การฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าหรือโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่าซึ่งฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง  ๓  ปี  โจทก์ที่  ๒  จึงฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งแปดจดทะเบียนการเช่าได้ไม่ขัดต่อ  ป.พ.พ  มาตรา  ๕๓๘

คดีนี้มีข้อเท็จจริงที่แตกต่างจากแนวคำพิพากษาฎีกาดังกล่าวแต่เพียงว่าผู้เช่าและผู้ให้เช่าได่ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว  แต่ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าให้เสร็จในวันเดียวกันได้เพราะต้องประกาศให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านก่อน  ต่อมาผู้ให้เช่าได้ขอยกเลิกการจดทะเบียนการเช่านั้นเสียศาลฎีกาจึงวินิจฉัยว่าผู้เช่าฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด  ๓๐  ปีได้

ปัจจุบัน  มีคำพิพากษาฎีกาที่  ๒๐๖/๒๕๔๒ (ประชุมใหญ่)  วินิจฉัยกลับหลักดังกล่าวว่า  สัญญาเช่าที่มีกำหนดอายุการเช่ากว่าสามปีนั้น  ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าสัญญาดังกล่าวย่อมมีผลบังคับได้เพียงสามปีข้อกำหนดในสัญญาเช่าให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาเช่าให้เรียบร้อยภายในกำหนดนั้น  ย่อมมีผลผูกพัน  ผู้ให้เช่าและผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติตามตราบเท่าที่สัญญาเช่ามีผลบังคับได้คือ  ๓  ปี  ตามมาตรา  ๕๓๘  ดังนั้น  เมื่อผู้เช่าฟ้องร้องเพื่อบังคับใช้สิทธิดังกล่าวภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่ายังมีผลบังคับได้ตามกฎหมายผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันนั้นศาลจึงบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าได้

สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยลงวันที่ทำสัญญาคือ ๑๒ กุมภาพันธ์  ๒๕๓๖  ซึ่งกำหนดอายุการเช่าไว้เป็นเวลา  ๒๐  ปี  ๒  เดือน  เริ่มตั้งแต่วันที่  ๑  กุมภาพันธ์  ๒๕๓๖  เป็นต้นไปจนถึงวันที่  ๓๑  มีนาคม  ๒๕๕๖  ตราบใดที่ยยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่า  สัญญาดังกล่าวนี้ย่อมมีผลบังคับได้เพียง  ๓  ปี  คือมีผลบังคับจนถึงวันที่  ๑  กุมภาพันธ์  ๒๕๓๙  ข้อกำหนดต่าง ๆ  ทุกข้อในสัญญาเช่าพิพาทย่อมมีผลผูกพันคู่สัญญาตามระยะเวลาดังกล่าวเช่นกัน  ดังนี้  ข้อกำหนดให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาให้เรียบร้อยภายในวันที่  ๓๑  มีนาคม  ๒๕๓๖  ตามข้อ  ๕  และ  ๖  แห่งสัญญาเช่าพิพาทย่อมมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามตราบเท่าที่สัญญาเช่าดังกล่าวมีผลบังคับได้คือวันที่  ๑  กุมภาพันธ์  ๒๕๓๙  เช่นกัน  เมื่อปรากฎว่าโจทก์ได้อาศัยข้อกำหนดแห่งสัญญาเช่าข้อที่  ๕  และ  ๖  บอกกล่าวเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้คือไปจดทะเบียนการเช่าตั้งแต่วันที่  ๒๖  กันยายน  ๒๕๓๗  และฟ้องร้องเพื่อการบังคับใช้สิทธิดังกล่าวเป็นคดีนี้เมื่อวันที่  ๑๗  มกราคม  ๒๕๓๙  ภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่าพิทพาทซึ่งรวมถึงข้อกำหนดข้อ  ๕  และ ๖  ยังมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย  จำเลยจึงมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันนั้น  จำเลยไม่มีเหตุใด ๆ  ที่จะหลุดพ้นความรับผิดตามสัญญาที่ได้ผูกพันไว้โดยชอบดังกล่าว  จึงชอบศาลจะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่านั้นได้  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๐๖/๒๕๔๒)  และมีคำพิพากษาฎีกาที่  ๕๕๔๒/๒๕๔๒ วินิจฉัยเช่นกัน

ข้อสังเกต

(๑)สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา  นั้น  ไม่อยู่ในบังคับมาตรา  ๕๓๘  ไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  และผู้เช่ามีอำนาจฟ้องขอให้ผู้ให้เช่าไปจัดการจดทะเบียนการเช่าได้  (นัยคำพิพากษาฎีกาที่  ๗๙๑/๒๕๐๑, ๑๒๓๖/๒๕๐๑, ๑๖๒๗/๒๕๐๕,  ๑๐๐๒/๒๕๐๙,  ๔๑๒/๒๕๑๑,  ๙๔๔/๒๕๑๒,  ๒๐๑๖/๒๕๒๔,  ๒๕๑๖/๒๕๓๑,  ๑๗๑/๒๕๓๓,๔๑๕๖/๒๕๓๓,  ๔๙๓๙/๒๕๓๓,  ๔๙๑/๒๕๔๐,๔๕๑/๒๕๕๑)

เมื่อจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าที่ดิน  และตามสัญญาเช่าที่ดินได้ระบุไว้ว่าเมื่อครบ  ๓๐  ปี  ตามสัญญาเช่าแล้ว  ผู้เช่ายอมให้อาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่ในที่ดินตกเป็นของผู้ให้เช่าทันทีโดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น  สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแม้จะทำสัญญาเช่าที่ดินเกินกว่า  ๓  ปี  แต่ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ผูกพันบังคับกันได้  โจทก์จึงมีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าที่ดินได้  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๓๘/๒๕๔๐)

อย่างไรก็ดี  กรณีที่จะอ้างว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดานั้น  จำเลยจะต้องให้การต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้นด้วย  จะยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นอุทธรณ์ฎีกาไม่ได้

จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในศาลชั้นต้นว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาแต่เพิ่งหยิบยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาเช่นนี้ฎีกาของจำเลยจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์อันเป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง  มาตรา  ๒๔๙  วรรคหนึ่ง  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๗๓๔๖/๒๕๔๘)

(๒)พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม  พ.ศ.  ๒๕๒๔  มาตรา  ๒  ให้การเช่านามีการควบคุมตามพระราชบัญญัตินี้และให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้  ทั้งนี้  ไม่ว่าจะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ก็ตาม

(๓)พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม  พ.ศ.  ๒๕๔๒  ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  มิฉะนั้นเป็นโมฆะ  มาตรา  ๔  แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว

บทบัญญัติของกฎหมายที่เกียวกับกำหนดเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์  การเรียกเอาอสังหาริมทรัพย์อันเดียวกันโดยอาศัยสัญญาเช่าต่างราย  การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า

(ก)มาตรา  ๕๔๐  อันอสังหาริมทรัพย์ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี  ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้นท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี

                อนึ่ง  กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้  เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้  แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา

                (ข)มาตรา  ๕๔๓  บุคคลหลายคนเรียกร้องเอาอสังหาริมทรัพย์อันเดียวกัน  อาศัยมูลสัญญาเช่าต่างราย  ท่านให้วินิจฉัยดังต่อไปนี้

                (๑)  ถ้าการเช่านั้นเป็นประเภทซึ่งมิได้บังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียนท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้ทรัพย์สินไปไว้ในครอบครองก่อนด้วยสัญญาเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ

                (๒)  ถ้าการเช่าทุก ๆ  รายเป็นประเภทซึ่งบังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียนท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้จะทะเบียนการเช่าของตนก่อนนั้นมีสิทธิกว่าคนอื่น ๆ

                (๓)  ถ้าการเช่ามีทั้งประเภทซึ่งต้องจดทะเบียนและประเภทซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนตามกฎหมายยันกันอยู่ไซร้  ท่านว่าผู้เช่าคนที่ได้จดทะเบียนการเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าเว้นแต่ผู้เช่าคนอื่นจะได้ทรัพย์สินนั้นไปไว้ในครอบครองด้วยการเช่าของตนเสียก่อนวันจดทะเบียนนั้นแล้ว

                (ค)มาตรา  ๕๖๙  อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

ท