การฟ้องบังคับให้จดทะเบียนการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

การฟ้องบังคับให้จดทะเบียน

การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยว

กับอสังหาริมทรัพย์

สมจิตร์ ทองศรี

                "การได้มาซึ่งทรัพสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม ถ้าคู่กรณีไม่มีเจตนาที่จะจดทะเบียนกันให้บริบูรณ์ในฐานะที่เป็นทรัพยสิทธิมาตั้งแต่แรก ต่อมาภายหลังฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดจะฟ้องบังคับให้อีกฝ่ายหนึ่งไปจดทะเบียนเพื่อให้บริบูรณ์ในฐานะที่เป็นทรัพยสิทธิย่อมไม่ได้"
                ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่" ตามบทบัญญัติดังกล่าวซึ่งใช้กับการก่อตั้งทรัพยสิทธิที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ ๔ อันได้แก่ ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน และภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์ และการยกอสังหาริมทรัพย์ตีใช้หนี้ จึงมีปัญหาว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหา ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งไม่บริบูรณ์ คือไม่อาจบังคับกันได้ตามทรัพยสิทธินั้นๆ แต่ยังมีผลบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธินั้น คู่กรณีจะฟ้องบังคับกันให้ไปจดทะเบียนเพื่อให้เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์ได้หรือไม่มีคำพิพากษาฎีกาที่น่าสนใจวินิจฉัยไว้ ดังนี้

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๗๔๙/๒๕๓๖  การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและมิได้จะทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่บริบูรณ์  โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๒๙๙  วรรคแรก  หาได้ไม่

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๘๕/๒๕๓๖  โจทก์และจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความมีข้อตกลงคือ  จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินยอมให้โจทก์และบริวารเดินผ่านที่ดินของจำเลยทางทิศตะวันตกเพื่อออกสู่ถนนสาธารณประโยชน์  โดยยอมให้โจทก์ถมดินเป็นถนนและวางท่อระบายน้ำตลอดแนวจนกว่าจะถึงถนนสาธารณประโยชน์ระยะทางยาวประมาณ  ๓  เส้น  โดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเอง  และจำเลยตกลงจะจดทะเบียนให้ถนนดังกล่าวเป็นทางการจำยอมแก่โจทก์โดยจำเลยเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียม  ดังนี้  สัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวเป็นการก่อตั้งภาระจำยอมในทางพิพาท  โดยมีข้อตกลงว่าจะเลยจะจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ให้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ  เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา  โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาให้ไปจดทะเบียนทางพิพาทเป็นทางภารจำยอมได้

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๐๖๐-๑๐๖๑/๒๕๔๐  คดีนี้จำเลยได้ละเลยเสียไม่ชำระหนี้ของตนในอันที่จะจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ทั้งสามตามสัญญาประนีประนอมยอมความที่ได้ทำไว้  โจทก์ทั้งสามย่อมมีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนภารจำยอมตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้นได้ตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๒๑๓  แต่เมื่ปรากฏว่าภายหลังโจทก์ทั้งสามฟ้องจำเลยแล้ว  จำเลยได้จดทะเบียนโอนที่ดินซึ่งเป็นถนนพิพาทคดีนี้ให้แก่  ก.  แล้ว  จำเลยมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป  และไม่อยู่ในฐานะจะไปจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ทั้งสามตามคำขอท้ายฟ้องได้ต่อไป  เพราะสภาพแห่งการบังคับคดีไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้น

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๒๐๘/๒๕๔๕  จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์  โดยมีข้อตกลงกันในวันกำหนดโอนที่ดินที่จะซื้อจะขายดังกล่าวว่า  จำเลยยินยอมที่จะจดทะเบียนภารจำยอมเพื่อให้โจทก์มีสิทธิในการใช้ถนนเข้า-ออก  จากที่ดินของโจทก์ในที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์  เป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย  แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในทางภารจำยอมโดยบริบูรณ์  เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๒๙๙  วรรคหนึ่ง  แต่บทมาตรานี้ก็หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปไม่  สัญญาดังกล่าวจึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาและเมื่อที่ดินของจำเลยต้องตกอยู่ในภารจำยอมดังกล่าวจะสิ้นไปก็ไปก็ด้วยเหตุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๓๙๗  หรือมาตรา  ๑๓๙๙  เมื่อภารจำยอมยังไม่สิ้นไป  โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภารจำยอมตามข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๗๑๔๓/๒๕๔๖  (ประชุมใหญ่)  โจทก์กับจำเลยร่วมทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันในศาลโดยจำเลยร่วมยอมให้โจทก์เช่นซื้อที่ดินพิพาทคืน  ๑๒๕,๐๐๐  บาท  กำหนดชำระเป็นงวด  งวดละ  ๕,๐๐๐  บาท  หากชำระเสร็จสิ้นจำเลยร่วมยอมให้ที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิแก่โจทก์ทันทีและจำเลยร่วมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิให้แก่โจทก์  หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา  ศาลพิพากษาตามยอมคดีถึงที่สุด  ดังนี้  เมื่อที่ดินพิพาทมีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิคือโฉนดที่ดิน  โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมดำเนินการทางทะเบียนโดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ส่วนหนึ่งด้วย  เพื่อให้ความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทของโจทก์ถึงขั้นบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิสามารถใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๓๘๐/๒๕๔๒  (ป)  การที่จำเลยตกลงด้วยวาจาให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดชีวิตของโจทก์ก็เพื่อเป็นการตอบแทนที่โจทก์ยกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้จำเลย  ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทนก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น  และเมื่อได้มีการจดทะเบียนเช่นนั้นแล้ว  การได้มาโดยนิติกรรมดังกล่าวซึ่งสิทธิเก็บกินอันเป็นทรัพยสิทธิก็ย่อมบริบูรณ์ตามกฎหมายสมเจตนาของคู่กรณี  ตราบใดที่จำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังมิได้โอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลอื่น  โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องต่อศาลขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๖๗/๒๕๔๒  ตามข้อกำหนดพินับกรรมระบุให้โจทก์มีสิทธิอยู่อาศัยในที่ดินได้ชั่วชีวิตของโจทก์  สิทธิอยู่อาศัยดังกล่าวเป็นสิทธิเหนือพื้นดินตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๔๑๐  และเป็นทรัพยสิทธิซึ่งโจทก์ได้รับมาตามพินัยกรรมโดยชอบ  โจทก์จึงชอบที่จะใช้สิทธิให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่โจทก์  เพื่อให้โจทก์มีสิทธิบริบูรณ์ตามข้อกำหนดในพินัยกรรมตามวัตถุประสงค์ของเจ้ามรดก  โดยการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตาม  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๒๙๙  วรรคหนึ่ง  แม้ตามข้อกำหนดพินัยกรรมมิได้ระบุให้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อเจ้าพนักงานก็ตาม

                สำหรับการได้ภาระจำยอมโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมหรือได้โดยอายุความมีคำพิพากษาฎีกาที่น่าสนใจคือ

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๑๐๕/๒๕๓๖  การจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นการจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมประการหนึ่งตามนัยแห่ง  ป.พ.พ.  มาตรา  ๑๓๙๑  ฉะนั้น  แม้โจทก์จะได้ภาระจำยอมโดยอายุความก็ตาม  โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ก็ชอบจะเรียกให้จำเลยที่  ๑  เจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนภาระจำยอมแก่ตนได้

                คำพิพากษาฎีกาที่  ๓๔๘๒/๒๕๔๑  โจทก์ได้มีสิทธิภาระจำยอมโดยอายุความตามพิพากษาของศาล  โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยเจ้าของภารยทรัพย์ไปดำเนินการจดทะเบียนสิทธิภารจำยอมที่โจทก์ได้มาแต่จำเลยเพิกเฉย  ถือได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์  โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์จึงฟ้องจำเลยฐานะเจ้าของภารยทรัพย์ให้จดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมให้แก่โจทก์ได้

                ตามคำพิพากษาฎีกาดังกล่าวน่าจะสรุปหลักได้ว่า  “การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม  ถ้าคู่กรณีไม่มีเจตนาที่จะจดทะเบียนกันให้บริบูรณ์ในฐานะที่เป็นทรัพยสิทธิมาตั้งแต่แรก  ต่อมาภายหลังฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดจะฟ้องบังคับให้อีกฝ่ายหนึ่งไปจดทะเบียนเพื่อให้บริบูรณ์ในฐานะที่เป็นทรัพยสิทธิย่อมไม่ได้”  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๗๔๙/๒๕๓๖)  แต่มีข้อยกเว้นในกรณี  ดังต่อไปนี้ฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้

(๑)     กรณีมีข้อตกลงชัดแจ้งให้ไปจดทะเบียนแล้วไม่ไป  อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนตามข้อตกลงได้  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๘๕/๒๕๓๖,  ๑๐๖๐-๑๐๖๑/๒๕๔๐,  ๖๒๐๘/๒๕๔๕  และ  ๗๑๔๓/๒๕๔๖  (ป))

(๒)  กรณีมีข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทน  ฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนให้บริบูรณ์ตามกฎหมายสมเจตนาของคู่กรณีได้  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๓๘๐/๒๕๔๒ (ป))

(๓)   กรณีได้สิทธิมาโดยทางพินัยกรรม  ผู้ได้สิทธิฟ้องทายาทของเจ้ามรดกหรือผู้จัดการมรดกบังคับให้จดทะเบียนเพื่อให้มีสิทธิบริบูรณ์ตามข้อกำหนดในพินัยกรรมตามวัตถุประสงค์ของเจ้ามรดกได้  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๖๗/๒๕๔๒)

                สำหรับกรณีได้ภาระจำยอมโดยอายุความฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๑๐๕/๒๕๓๖,  ๓๔๘๒/๒๕๔๑)  เพราะเป็นการจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมประการหนึ่งตามมาตรา  ๑๓๙๑  แต่ขอให้สังเกตว่าการได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์  ผู้ได้มาจะฟ้องให้เจ้าของไปจดทะเบียนใส่ชื่อตนไม่ได้  เพราะเจ้าของไม่มีหน้าที่อย่างใดในทางนิติกรรมที่ต้องโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นให้ผู้ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์  แต่เป็นหน้าที่ของบุคคลดังกล่าวต้องดำเนินการเอง  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๕๘๖๖/๒๕๓๓,  ๗๕๕/๒๕๓๕  และ  ๖๗๕/๒๕๕๐)